(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Articolo 1124 - Codice Civile

(1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (2).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.).

Articolo 1124 - Codice Civile

(1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (2).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.).

Note

(1) La precedente rubrica: «Manutenzione e ricostruzione delle scale» è stata così sostituita dall’attuale: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori» dall’art. 8, comma 1, lett. b), della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).
(2) Questo comma è stato così sostituito dall’art. 8, comma 1, lett. a), della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013). Si riporta il testo precedente: «Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.».

Massime

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua dell’art. 1124 c.c. il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, secondo comma, c.c. della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432

In tema di condominio d’edifici, la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani). Pertanto anche nel caso in cui l’ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l’impianto è di proprietà comune-secondo la presunzione di cui all’art. 1117 n. 3 c.c. in mancanza di titolo contrario – fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all’ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall’art. 1124 c.c. e dall’art. 1123 c.c. che costituisce una specifica applicazione mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell’impianto, è d’entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad un diritto di credito del singolo condomino verso il condominio. Cass. civ. sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264

In un edificio in condominio, le scale – oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117 c. 1 c.c. se il contrario non risulta dal titolo – comprendono l’intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, primo comma, c.c. salvo che (diversamente che nella specie pervenuta al giudizio della S.C.) oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c. Cass. civ. sez. II, 7 maggio 1997, n. 3968

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c. Cass. civ. sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

A norma dell’art. 1117, n. 1, c.c. le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell’edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell’art. 1123, ultimo comma, c.c. il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae. Cass. civ. sez. II, 22 febbraio 1996, n. 1357

In tema di condominio di edifici, la disposizione dell’art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l’assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare. Cass. civ. sez. II, 19 febbraio 1993, n. 2018

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