(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Opere su parti di proprietà o uso individuale

Articolo 1122 - Codice Civile

(1) Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (1117, 1120, 1121, 1123, 1138).
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Articolo 1122 - Codice Civile

(1) Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (1117, 1120, 1121, 1123, 1138).
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Note

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 6 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

In tema di condominio negli edifici, il divieto, sancito dall’art. 1122 c.c. di eseguire, nelle porzioni di proprietà individuale, opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio, comporta una limitazione di fonte legale intrinseca alle singole unità immobiliari, assimilabile ad un’obbligazione “propter rem”, cui corrisponde, dal lato attivo, una situazione giuridica soggettiva che non ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui; ne consegue che non occorre che la domanda diretta ad ottenere la relativa tutela venga trascritta, agli effetti indicati dall’art. 2653 c.c. (omissis). Cass. civ. sez. II, 29 febbraio 2012, n. 3123

In tema di condominio negli edifici, l’art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune. Cass. civ. sez. II, 28 maggio 2007, n. 12491

In tema di condominio, devono considerarsi vietate, ai sensi dell’art. 1122 c.c. le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio, non trovando al riguardo applicazione la norma dettata dall’art. 1120 c.c. in tema d’innovazione delle parti comuni. (Nella specie, sono state ritenute illegittime le tettoie, che – pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino – comportavano un danno estetico alla facciata dell’edificio condominiale). Cass. civ. sez. II, 11 febbraio 2005, n. 2743

In tema di condominio l’art. 1122 c.c. – nel fare divieto al condomino di eseguire, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, opere che rechino danno alle cose comuni – intende riferirsi non solo a quello materiale, incidente fisicamente sulla cosa comune ma anche a quello funzionale, incidente cioè sulle utilità che dai beni comuni possono conseguirsi. (Nella specie,è stato ritenuto che arrecava danno alle cose comuni la realizzazione da parte di un condomino di una struttura delimitante il posto auto di proprietà esclusiva, che rendeva impossibile l’accesso comune antistante ai singoli posti auto limitando altresì l’utilizzo della caldaia). Cass. civ. sez. II, 10 settembre 2004, n. 18214

In mancanza di norme limitative della destinazione e dell’uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell’art. 1122 c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune; in tal caso il giudice può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, qualora sia stata ritualmente proposta la domanda in tal senso. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 17 aprile 2001, n. 5612

Poiché a norma dell’art. 1122 c.c. il limite alla facoltà di ogni condomino di eseguire opere sul proprio piano (o porzione di piano di sua proprietà) si identifica in ogni danno consistente nella diminuzione di valore della cosa comune riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità, costituisce danno per le cose comuni anche il pericolo attuale e non meramente ipotetico connesso con il rischioso funzionamento o con la realizzazione imperfetta di un impianto autonomo di riscaldamento, quando la tecnica di realizzazione e la complessità delle operazioni necessarie per l’uso dello stesso comportino la possibilità di recare danno all’impianto di riscaldamento centrale. Cass. civ. sez. II, 25 gennaio 1995, n.870

Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell’art. 1122 c.c. rechino danno alle parti comuni dell’edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l’utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell’edificio condominiale la quale raggiunga l’altezza del piano superiore diminuendo il godimento dell’aria e della luce al proprietario del piano contiguo). Cass. civ. sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1132

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