(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Innovazioni

Articolo 1120 - Codice Civile

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo
energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (1).
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (1).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio (1117) inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (1108, 1121, 1123, 1136 , 1138).

Articolo 1120 - Codice Civile

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo
energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (1).
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (1).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio (1117) inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (1108, 1121, 1123, 1136 , 1138).

Note


(1) Questo comma è stato inserito dall’art. 5 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. – nella formulazione “ratione temporis” applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. 220 del 2012 -, sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione. L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.. Cass. civ. sez. II, 14 maggio 2019, n. 12805

In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c. sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte. Cass. civ. sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712

In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell’atto o nell’effetto di un facere necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell’assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni. (Nella specie è stata ritenuta legittima la delibera con cui l’assemblea aveva rifiutato la richiesta del condomino di tracciare nel cortile comune i posti auto assegnati a ciascuno dei comproprietari sulla base dei titoli di acquisto). Cass. civ. sez. II, 26 maggio 2006, n. 12654

L’art. 1120 c.c. nel consentire all’assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette «al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni», salvo a vietare espressamente, nel secondo comma, quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Pertanto, al di fuori di tale divieto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dal successivo art. 1121, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all’importanza dell’edificio, nel quale caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Cass. civ. sez. II, 30 maggio 1996, n. 5028

L’opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l’opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi dell’art. 1120 c.c. alle spese per la sua costruzione e manutenzione. Cass. civ. sez. II, 1 aprile 1995, n. 3840

In materia di condominio devono intendersi per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’art. 1120 c.c. le modificazioni materiali di essa che ne importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione. Pertanto, non costituiscono innovazioni e non richiedono la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale le modificazioni delle cose comuni dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l’equilibrio tra i concorrenti interessi dei condomini. Cass. civ. sez. II, 7 maggio 1982, n. 2846

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione, anche se sia stata programmata a iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese. Non sono, invece, innovazioni tutti gli atti di maggiore e più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica. Cass. civ. sez. II, 13 ottobre 1978, n. 4592

In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominale, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera. Cass. civ. sez. II, 27 maggio 2016, n. 11034

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c. non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all’utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni. Cass. civ. sez. II, 15 giugno 2012, n. 9877

La delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ. non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condini. Cass. civ. sez. VI, 12 luglio 2011, n. 15319

A norma dell’art. 9, comma 3, della L. 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare – con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. – la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell’uso dell’area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c. detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione. Cass. civ. sez. II, 18 settembre 2009, n. 20254

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune – di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali – a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c. non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino. Cass. civ. sez. II, 5 marzo 2008, n. 5997

In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 c.c. (e, pertanto, deve essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell’area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune. Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817

È illegittima la deliberazione dell’assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall’art. 1120, secondo comma c.c.) con la quale si prevede la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l’impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della legge n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici. Cass. civ. sez. II, 26 maggio 1999, n. 5117

La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato è legittima se l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio. Cass. civ. sez. II, 20 febbraio 1998, n. 1775

Il condominio può deliberare, con la maggioranza qualificata di cui al primo comma dell’art. 1120 c.c. che il dismesso impianto centralizzato di riscaldamento sia mantenuto in esercizio solo per il riscaldamento dei locali condominiali, trattandosi di una attività che, senza alterarne la consistenza e la destinazione originaria, attua il potenziamento ed il migliore godimento della cosa comune. Cass. civ. sez. II, 1 marzo 1995, n. 2329

La sostituzione del bruciatore dell’impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell’impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante (nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano). Cass. civ. sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831

In tema di condominio di edifici, la delibera di rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento nella disciplina previgente alla L. 6 gennaio 1991 n. 10, configurando non una semplice modifica, bensì una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, è soggetta all’art. 1120 secondo comma c.c. che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che in contrario rilevi la disposizione dell’art. 5 della L. 29 maggio 1982 n. 308 (abrogata dall’art. 23 della citata L. n. 10 del 1991), che si riferisce alla diversa ipotesi di interventi su parti comuni di edifici volti al contenimento di consumo energetico. Cass. civ. sez. II, 16 febbraio 1993, n. 1926

L’impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell’immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall’impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti. Cass. civ. sez. II, 30 novembre 1984, n. 6269

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali – adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale legge -non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l’impossibilità di realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all’art. 8 (nel testo originario, applicabile “ratione temporis”) di preferire l’adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative. Cass. civ. sez. II, 27 settembre 2013, n. 22276

In tema di condominio, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l’installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti in condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. Cass. civ. sez. II, 21 novembre 2008, n. 27822

Con riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale previsti dalla legge n. 10 del 1991 per attuare il risparmio energetico ed incentivare l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, l’art. 26, comma secondo, di tale legge consente che sia approvata a maggioranza delle quote millesimali la delibera di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi attraverso l’uso delle fonti alternative di energia indicate dall’art. 1 o l’installazione di impianti unifamiliari a gas, secondo quanto stabilito all’art. 8, lett. g); la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma primo – attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera – purché l’assemblea preveda anche il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. In proposito non trovano applicazione le disposizioni dettate dall’art. 26, commi quinto e sesto, che, nel consentire la deroga alle maggioranze stabilite dagli artt. 1120 e 1136 c.c. fanno riferimento alle innovazioni volte ad installare nei nuovi edifici sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore indipendentemente dagli interventi di soppressione e sostituzione dell’impianto centralizzato esistente. Cass. civ. sez. II, 18 agosto 2005, n. 16980

In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all’art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all’art. 1, comma 1, del d.p.r. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione. Cass. civ. sez. VI, 9 marzo 2017, n. 6129

È legittima la delibera dell’assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c. richiamato dall’art. 1120 c.c. deliberi l’installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera, ed ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento delle cose comuni, alcun pregiudizio a ciascun condomino ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. non dovendo necessariamente derivare dall’innovazione un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente. Cass. civ. sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902

Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all’aspetto funzionale dello stesso, ancorchè riguardino l’esecuzione di opere nuove, l’aggiunta di nuovi dispositivi, l’introduzione di nuovi elementi strutturali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito che – con una motivazione carente – aveva considerato le spese per l’adeguamento dell’ascensore come spese di ricostruzione, senza spiegare quale fosse, e in che cosa consistesse, l’elemento strutturale e costruttivo nuovo). Cass. civ. sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975

La limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma secondo, c.c. ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall’innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo. Cass. civ. sez. II, 4 luglio 2001, n. 9033

In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta “ad substantiam”. (Fattispecie relativa all’alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva). Cass. civ. sez. II, 11 settembre 2017, n. 21049

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione. Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2011, n. 10350

In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico cui è apprestata tutela ex art. 1120, secondo comma, c.c. riguarda l’estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio od anche di sue singole parti ma non l’impatto dell’opera con l’ambiente circostante. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1286

Ai fini della tutela prevista dall’art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 19 giugno 2009, n. 14455

Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico. Cass. civ. sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549

Nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell’opera abusivamente compiuta da uno dei condomini – che costituisca l’unico contestato profilo di illegittimità dell’opera stessa – non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull’immobile. Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835

In tema di condominio negli edifici, per «decoro architettonico» deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c. può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate. Cass. civ. sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851

In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico – allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia – è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell’originaria fisionomia, ma alterano quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento – del tutto opinabile – del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand’anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole. Cass. civ. sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico – di cui all’art. 1120, secondo comma, c.c. – attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che – a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l’art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni – il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell’intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso. Cass. civ. sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398

In tema di innovazioni nel condominio degli edifici, l’alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l’atrio dell’edificio come un elemento dotato, in sè, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell’edificio). Cass. civ. sez. II, 24 marzo 2004, n. 5899

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico – di cui all’art. 1120, secondo comma, c.c. – è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell’intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile d’un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito. Cass. civ. sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098

Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c. deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile. L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini o meno l’alterazione del decoro di un determinato fabbricato è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato. Cass. civ. sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731

L’alterazione del decoro architettonico dell’edificio in condominio, vietata dall’art. 1120 c.c. postula un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile; tuttavia quando la modifica non sia del tutto trascurabile e non abbia arrecato anche un vantaggio, deve sempre ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, senza necessità di una espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile. Cass. civ. sez. II, 6 ottobre 1997, n. 9717

Poiché le norme del regolamento di condominio di natura negoziale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale, deve ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall’art. 1120 c.c. ma recepisce anche un autonomo valore (dandone una definizione più rigorosa), nel senso che il decoro architettonico del fabbricato condominiale in questione è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell’esecuzione della innovazione, sicché l’alterazione di esso (decoro) è ravvisabile, con conseguente operatività del divieto di cui all’art. 1120 c.c. alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 28 novembre 1987, n. 8861

Il codice civile, in materia di condominio di edifici, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni, all’aspetto architettonico dell’edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio, sicché l’adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente dell’edificio comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo (percepibile da qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico una qualità positiva dell’edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell’edificio o un’aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull’aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull’estetica dell’edificio e così sul detto decoro architettonico incorrendo nel divieto ex art. 1120 cit. Cass. civ. sez. II, 28 novembre 1987, n. 8861

Il decoro architettonico, che, espressamente richiamato dall’art. 1120 c.c. va valutato con riferimento alla linea estetica dell’edificio indipendentemente dal suo particolare pregio artistico, è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni. Cass. civ. sez. II, 31 luglio 1987, n. 6640

La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità. Cass. civ. sez. II, 15 maggio 1987, n. 4474

Alle modificazioni consentite al singolo condomino ex art. 1102, primo comma, c.c. si applica anche, in via analogica, per la identità di ratio, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120, secondo comma, dello stesso codice. Cass. civ. sez. II, 22 agosto 2003, n. 12343

Nel caso in cui l’innovazione realizzata dal singolo condomino risulta in contrasto con le norme del regolamento edilizio comunale espressamente richiamate dal regolamento di condominio a tutela dell’estetica e del decoro architettonico dell’edificio, nessun’altra indagine deve compiere il giudice per verificare l’illegittimità di tale opera sotto il profilo dell’alterazione dell’estetica e del decoro stessi, trattandosi di aspetto non suscettibile di essere valutato discrezionalmente con risultati eventualmente non coincidenti con quelli pattiziamente voluti dai condomini. Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 1978, n. 839

I vincoli per la tutela delle bellezze naturali ed artistiche, gravanti sul proprietario di un immobile in edificio condominiale, incidono, in ordine alle opere che comportino modifica della situazione preesistente, solo nei rapporti fra il proprietario esecutore delle opere stesse e la pubblica autorità investita della tutela, ma non possono interferire negativamente sulle posizioni soggettive attribuite agli altri condomini dall’art. 1120, secondo comma, c.c. per la preservazione del decoro architettonico dell’edificio; da ciò consegue che, al fine di accertare la legittimità o meno, ai sensi del citato art. 1120, secondo comma, c.c. della innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, è irrilevante che l’autorità preposta all’indicata tutela abbia autorizzato l’opera medesima. Cass. civ. Sezioni Unite, 28 giugno 1975, n. 2552

In tema di condominio negli edifici, il limite fissato dall’art. 1120, ultimo comma, c.c. non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità. (In applicazione di tale principio la S.C. ha affermato che non dà luogo a una innovazione vietata ex art. 1120 c.c. la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale). Cass. civ. sez. II, 29 agosto 2018, n. 21342

Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell’art. 1102 c.c. che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune – purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto-e pu perciò apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento.. Cass. civ. sez. II, 5 dicembre 2018, n. 31462

Office Advice Logo

Office Advice © 2020 – Tutti i diritti riservati