(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Indivisibilità

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (1112, 1138; 61, 62 att.) (1).

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (1112, 1138; 61, 62 att.) (1).

Note


(1) Le parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio» sono state aggiunte dall’art. 4 della L. 11 dicembre 2012, n . 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

L’art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall’art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione”, a meno che – per la divisione giudiziaria – “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino” e – per la divisione volontaria – a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il “consenso di tutti i partecipanti al condominio”; quest’ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria. Cass. civ. sez. II, 15 ottobre 2019, n. 26041

In tema di condominio di edifici, poiché l’uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l’art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. Cass. civ. sez. II, 23 gennaio 2012, n. 867

L’art. 1119 c.c. non stabilisce l’indivisibilità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità subordina all’esigenza di non rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino, cioè all’esigenza che non si alteri lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune. Cass. civ. sez. II, 14 aprile 1982, n. 2257

Al fine di stabilire la divisibilità o meno di un’area comune a due fabbricati appartenenti a diversi proprietari e destinata all’accesso ai fabbricati stessi in due porzioni distinte da attribuire in proprietà esclusiva a ciascuna delle parti, il giudice del merito deve tenere conto della diminuzione del valore complessivo dell’area a seguito della divisione, nonché degli effetti di tale divisione sull’efficienza, funzionalità e comodità dell’accesso ai fabbricati, mentre è irrilevante ai predetti fini la deduzione di frequenti dissidi fra le parti che rendevano impossibile l’uso comune dell’area. Il giudice, poi, al fine di rendere possibile la divisione non può mai imporre a carico di uno o di entrambi i condividenti l’obbligo di procedere a modifiche o variazioni della consistenza, ubicazione o conformazione dei fabbricati, trattandosi di beni non compresi (ed insuscettibili di essere attratti) nell’oggetto della divisione, circoscritta alla sola area comune, che non può incidere sulla struttura dei fabbricati né comportare l’imposizione di oneri o limitazioni al contenuto dei diritti precedentemente esercitati o comunque spettanti sui medesimi. Cass. civ. sez. II, 15 febbraio 1982, n. 937

Nel condominio edilizio, le parti comuni dell’edificio possono essere divise purché la divisione possa farsi senza rendere più incomodo a ciascun condomino l’uso della proprietà singola servitù a dalla dividenda parte comune, in quanto ne sia resa meno facile la diretta fruizione ovvero venga ridotta l’utilità ricavabile dal bene condominiale in funzione della proprietà individuale. (Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, con cui era stato dichiarato indivisibile un cortile, destinato, dopo la divisione, a fabbricarvi autorimesse, in considerazione delle limitazioni di luce e delle immissioni moleste che ne sarebbero derivate agli appartamenti dei piani inferiori nonché dell’impossibilità di destinare il cortile stesso a giardino). Cass. civ. sez. II, 24 ottobre 1978, n. 4806

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