Art. 1118 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Articolo 1118 - Codice Civile

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (1104, 1121, 1123 ss., 1138).
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (1)

Articolo 1118 - Codice Civile

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (1104, 1121, 1123 ss., 1138).
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (1)

Note


(1) Questo articolo è stato inserito dall’art. 2, comma 1, della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

L’unità sistematica tra la disposizione dell’art. 1118 primo comma c.c. a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che appartiene, e la disposizione del primo comma dell’art. 1123 c.c. per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa – maggiore o minore – rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni o dall’uso – (nella specie è stata riconosciuta la validità dell’accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle stesse). Cass. civ. sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546

L’art. 1118 c.c. come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato -di riscaldamento o di raffreddamento condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi. Cass. civ. sez. VI-II, 3 novembre 2016, n. 22285

In tema di consorzio di urbanizzazione, atteso il nesso funzionale tra i beni di proprietà comune e i beni di proprietà esclusiva, il recesso del consorziato diretto alla liberazione dall’obbligo contributivo, in assenza di specifica previsione statutaria, non è disciplinato dall’art. 1104 cod. civ. che consente l’”abbandono liberatorio” nella comunione, bensì dall’art. 1118 cod. civ. che lo vieta nel condominio. Cass. civ. sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20989

Il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate a seguito dell’attuazione di un piano di lottizzazione costituisce una figura atipica e, quindi, il rapporto consortile è disciplinato anzitutto dalle pattuizioni contenute nell’atto costitutivo e nello statuto del consorzio; soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni piconfacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 1118, secondo comma, c.c. il consorziato non pu rinunziando al diritto sui beni in comune, sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione. Cass. civ. sez. I, 10 gennaio 2005, n. 286

In tema di rinuncia di un condomino al diritto sulle cose comuni, vietata dall’art. 1118 c.c. la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano – per effetto di incorporazione fisica – indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive; qualora, invece, i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che in tal caso la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo. (omissis). Cass. civ. sez. II, 2 luglio 2004, n. 12128

Il condomino che – essendo titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare – vi rinunzi, è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico secondo il criterio dell’art. 1126 c.c. e deve parteciparvi in base alla quota millesimale di proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia ad un particolare diritto di uso della cosa comune la norma dell’art. 1118, secondo comma, c.c. in base alla quale la rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la loro conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga all’opposto principio generale stabilito dal primo comma dell’art. 1104 c.c. trova la sua ratio nell’inscindibile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella conseguente esigenza di non consentire al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli continuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventuale, è rimesso alla libera determinazione del suo titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei condomini. Cass. civ. sez. II, 10 aprile 1996, n. 3294

Il secondo comma dell’art. 1118 c.c. a norma del quale il condominio non può rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo sulle spese per la loro conservazione, non si limita a regolare la partecipazione dei condomini alle spese delle parti comuni nonostante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino ma, indirettamente, esclude la validità della predetta rinuncia dato che le parti comuni necessarie per l’esistenza e l’uso dei piani o delle porzioni di piano ovvero destinate al loro uso o servizio continuerebbero a servire il condomino anche dopo, e nonostante, la rinuncia. È pertanto nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell’edificio comuni per legge o per volontà delle parti avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino (acquirente) alla predette parti (nella specie, si trattava di un’area comune destinata, per convenzione, al parcheggio delle macchine dei condomini). Cass. civ. sez. II, 29 maggio 1995, n. 6036

In tema di condomino degli edifici, il principio stabilito dall’art. 1118 c.c. secondo cui il condomino non può rinunciando al suo diritto sulle cose comuni, sottrarsi all’obbligo di concorrere nelle spese necessarie per la loro conservazione, con aggravio a carico degli altri condomini, non trova applicazione con riguardo a quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative. Ricorrendo tali condizioni deve riconoscersi al condomino la facoltà di rinunciare alla cosa comune, senza essere tenuto a sostenere le spese necessarie per la sua conservazione, quando gli altri condomini intendano persistere nella conservazione degli impianti preesistenti, pur in presenza di nuove tecniche o servizi predisposti dalla P.A. poiché in tali casi l’esistenza degli impianti trova ragione esclusivamente nella determinazione dei condomini che intendono conservarli. Cass. civ. sez. II, 27 aprile 1991, n. 4652

 

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