Art. 1117 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Parti comuni dell'edificio

Articolo 1117 - Codice Civile

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (61, 62 att.):
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (1118, 1122, 1123, 1128 , 1130, 1131 , 1134, 1138). (1)

Articolo 1117 - Codice Civile

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (61, 62 att.):
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (1118, 1122, 1123, 1128 , 1130, 1131 , 1134, 1138). (1)

Note

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 1 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all’assegnazione dell’alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio – la cui costituzione, pur presupponendo l’accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale – con la conseguenza che la “legitimatio ad causam” per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore. Cass. civ. sez. II, 14 luglio 2017, n. 17581

In caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all’uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e dì escluderne gli altri. (omissis). Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2017, n. 5335

Il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall’approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo. Cass. civ. sez. II, 4 giugno 2008, n. 14813

Il condominio si costituisce ex se ed ope iuris senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine. Cass. civ. sez. II, 10 settembre 2004, n. 18226

L’avvenuta costruzione di un edificio, del quale siano proprietari più soggetti, è sufficiente – ancorché non sia ancora intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti – per l’esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme (artt. da 1100 a 1139 c.c.) ad esso relative, costituendo la nomina dell’amministratore, l’approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l’osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione, che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche od integrazioni pattizie. Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 1982, n. 510

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini. Cass. civ. sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2800

In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c. (omissis). Cass. civ. sez. II, 29 dicembre 2016, n. 27360

In tema di condominio, l’art. 1117 cod. civ. contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o piunità immobiliari. Cass. civ. sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c. che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 2 agosto 2010, n. 17993

In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. Cass. civ. sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195

In tema di condominio, costituisce valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimità ove adeguatamente motivata, l’accertamento da parte del giudice di merito relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Cass. civ. sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195

Affinché possa operare, ai sensi dell’art. 1117 c.c. il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi – la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 21 dicembre 2007, n. 27145

La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c. la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune. Da ciò consegue che chi voglia vincere tale presunzione ha l’onere di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potendo essere determinanti, a questo proposito, né le risultanze dell’eventuale regolamento di condominio, né l’eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino. Cass. civ. sez. II, 23 agosto 2007, n. 17928

In tema di condominio, qualora un’area sia oggetto di uso esclusivo da parte di alcuni comproprietari e tuttavia, pur non rientrando fra la parti elencate dall’art. 1117 c.c. sia altresì idonea – per le sue caratteristiche strutturali e funzionali – a soddisfare interessi comuni, questi ultimi prevalgono, dovendo il bene ritenersi di proprietà comune in virtù della presunzione che, in base alla norma citata, opera se non è superata dal titolo contrario; nell’ipotesi in cui, invece, il bene serva soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile, oggetto di proprietà esclusiva, l’area non può rientrare nel novero delle cose comuni. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 14 febbraio 2006, n. 3159

Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può anzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l’uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc.) non possono essere separati; può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per l’esistenza ed il godimento delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità, ovvero che siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle stesse, nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni sicchè la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo. Cass. civ. sez. II, 18 gennaio 2005, n. 962,

Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o pidei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti. Cass. civ. sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3257

La presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento o al servizio del condominio, mentre viene meno allorché si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, in quanto, non trattandosi di presunzione assoluta, essa rimane vinta dalla destinazione particolare così come da un titolo contrario. Cass. civ. sez. II, 7 luglio 2003, n. 10700

In tema di condominio negli edifici, salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni non solo quelli espressamente indicati nell’art. 1117 c.c. ma anche quelli ad essi assimilabili in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive. Pertanto, correttamente il giudice di merito attribuisce qualità di bene comune – in quanto interessante le fondazioni, e comunque destinato al comune godimento dei condomini, quale sede ispezionabile delle stesse fondazioni e delle fognature – al vano ottenuto da uno dei condomini nell’area sottostante l’appartamento di sua proprietà esclusiva, realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno, e adibito a cantina. Cass. civ. sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304

In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 19 novembre 2002, n. 16292

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune (nella specie spazio esterno al fabbricato assimilato al cortile). Di tali parti l’art. 1117 c.c. fa un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa. La disposizione può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune. Cass. civ. sez. II, 9 giugno 2000, n. 7889

I condomini possono convenire, in forza della loro autonomia negoziale, che taluni beni costituiscano parti comuni, al fine di conferire loro una destinazione indisponibile senza il consenso di tutti e di estendere loro il regime della indivisibilità ed inseparabilità che è proprio delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c. e che impedisce al singolo condomino di disporre di queste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri. Cass. civ. sez. II, 29 maggio 1995, n. 6036

Ai fini dell’individuazione delle parti comuni negli edifici in condominio e dell’applicazione della relativa disciplina giuridica, sono giuridicamente irrilevanti le circostanze che la cosa comune appartenga o meno a tutti i condomini dell’edificio e sia destinata all’uso ed al godimento di tutti gli appartamenti in esso esistenti o che i condomini abbiano determinato le rispettive quote di proprietà sulla stessa cosa comune, essendo, invece, sufficiente che quest’ultima appartenga a due o più di detti condomini e sia legata agli appartamenti di costoro da un vincolo funzionale di pertinenza. Cass. civ. sez. II, 6 maggio 1993, n. 5224

Nel condominio degli edifici la disciplina delle parti comuni, o presuntivamente dichiarate tali dall’art. 1117 c.c. è informata ai principi dell’indivisibilità e della loro inseparabilità, in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei condomini, sicché, non potendo il singolo condomino, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare a sé il diritto di comproprietà e quindi l’uso di parti comuni destinate al complesso condominiale (nella specie, diritto al parcheggio nell’autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l’anzidetta riserva di proprietà, egli, ormai terzo rispetto al condominio, non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnarne le deliberazioni. Cass. civ. sez. II, 10 gennaio 1990, n. 9

Il supercondominio, sorgendo “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati; ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione. Cass. civ. sez. II, 10 dicembre 2019, n. 32237

Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. è ravvisabile in molteplici tipologie costruttive, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, se il contrario non risulta dal titolo; tale nesso, peraltro, è configurabile anche per un insieme di edifici indipendenti, ovvero quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di “edifici autonomi”, anche se che restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c. Siffatto accertamento implica valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità. Cass. civ. sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001

In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c. è applicabile anche quando non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso od al servizio di detti immobili, ancorché insistenti sull’area appartenente al proprietario di uno solo degli stessi; la presunzione è tuttavia invocabile solo se l’area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona – o a più persone “pro indiviso” – nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all’uso comune, mentre, nel caso in cui l’area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall’origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati ovvero con il contributo economico dei proprietari degli altri stabili. Cass. civ. sez. VI, 25 giugno 2019, n. 17022

Ai fini della configurabilità di un supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali, nella specie, i servizi di illuminazione, di rimozione dei rifiuti e di portineria. Cass. civ. sez. II, 19 settembre 2014, n. 19799

In tema di condominio negli edifici, in base all’art. 1117 c.c. l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l’uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio. Cass. civ. sez. II, 21 maggio 2012, n. 8012

In tema di condominio negli edifici, al fine di stabilire se un fabbricato minore adiacente ad altro stabile in muratura faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c. è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l’operatività della presunzione di proprietà comune, di cui a detta disposizione, con riferimento al momento della nascita del condominio, eventualmente coincidente con quello in cui il condomino che ne invochi l’applicazione abbia acquisito la proprietà di una porzione dello stabile, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all’acquisto. Cass. civ. sez. II, 23 settembre 2011, n. 19490

Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c. anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Cass. civ. sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332

Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (c.d. “supercondominio”), trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall’art. 1117 c.c. purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso od al godimento di tutti gli edifici, come nel caso degli impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio. Cass. civ. sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere ), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Cass. civ. sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305

Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione. Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l’art. 61 disp. att. c.c. individua l’autonomia della costruzione e non la gestione dell’edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l’art. 62 consente l’applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all’art. 1117 c.c. rimaste comuni ai diversi edifici. In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio sui generis allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2007, n. 4973

Qualora un complesso residenziale composto da più palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che, applicandosi le regole generali della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la manifestazione di volontà di tutti i partecipanti; nè, d’altra parte, è configurabile la violazione dell’art. 1117 c.c. nell’ipotesi in cui più edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente distaccate. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima l’esecuzione da parte di un condominio di opere relative ai viali di accesso comuni a più edifici facenti parte di un complesso residenziale, sul rilievo che il medesimo non avrebbe potuto operare su parti di uso comune di edifici limitrofi ed autonomi appartenenti a diversi proprietari, fisicamente distaccate ma destinate al servizio comune dei proprietari medesimi). Cass. civ. sez. II, 22 luglio 2005, n. 15357

In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’art. 1117 c.c.alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. – che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi – è possibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all’art. 1117 c.c. come ad. es. le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per es. le attrezzature sportive, gli spazi d’intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066

In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall’art. 1117 c.c. senz’altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano. Cass. civ. sez. II, 30 luglio 2004, n. 14559

Qualora un bene sia destinato al servizio di più edifici costituiti ciascuno in condominio si determina fra i vari partecipanti non una comunione ma una situazione che integra l’ipotesi del supercondominio al quale si applicano estensivamente le norme sul condominio degli edifici, giacché in considerazione della relazione di accessorietà che si instaura per il collegamento materiale o funzionale fra proprietà individuali e beni comuni questi ultimi non sono suscettibili, come invece nella comunione, di godimento od utilizzazione autonomi rispetto ai primi. (Omissis ). Cass. civ. sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791

La disciplina del codice civile nel condominio negli edifici deve essere applicata ad ogni parte, bene e servizio comune che rientri, per la sua struttura e destinazione, tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c. a nulla rilevando che i piani o porzioni di piano alla cui utilizzazione o migliore utilizzazione le cose servono siano compresi in un edificio unico o in edifici autonomi per effetto di successiva divisione. Cass. civ. sez. II, 19 marzo 1994, n. 2609

In tema di condominio degli edifici, la presunzione di comunione, di cui all’art. 1117 c.c. opera anche con riguardo a cose oggettivamente e stabilmente destinate al servizio di edifici vicini autonomi, insistenti su un’area appartenente ai proprietari di uno solo dei diversi immobili, solo allorquando l’area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona – od a più persone pro indiviso – nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all’uso comune, mentre nel caso in cui l’area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall’origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, ancorché le stesse siano state realizzate, per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati, anche con il contributo economico dei proprietari degli altri edifici. Cass. civ. sez. II, 26 aprile 1990, n. 3483

Ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall’originario proprietario dell’intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare – sulla base di elementi oggettivi, secondo l’incensurabile apprezzamento del giudice di merito – che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell’edificio condominiale,. Cass. civ. sez. II, 24 aprile 2018, n. 10073

In tema di condominio negli edifici, la destinazione dei beni al comune godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva è condizione di operatività della disposizione dell’art. 1117 c.c. che detti beni come di proprietà comune, mentre il titolo contrattuale, come può escludere tale qualità riconoscendo la proprietà esclusiva anche su beni appartenenti a quelli indicati nella predetta norma, così può estendere la comunione anche ad altri soggetti, la cui individuazione può essere ricollegata non alla titolarità esclusiva sulle unità immobiliari facenti parte dell’edificio in cui detti beni sono ubicati, ma ad un criterio diverso, quale quello della titolarità del diritto esclusivo su unità immobiliari facenti parte di altri corpi di fabbrica dell’unico complesso residenziale. Cass. civ. sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304

In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni risultante dall’art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (nella specie, tubazione di scarico servente solo alcune delle unità immobiliari dell’edificio). Cass. civ. sez. II, 1 agosto 2002, n. 11391

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita della proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni è attribuita al condominio, deve escludersi che un singolo condomino abbia potuto acquisirne con atto successivo la proprietà esclusiva dall’originario unico proprietario, seppure il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato piproficuamente e frequentemente da tale condomino piuttosto che dagli altri. Cass. civ. sez. II, 3 maggio 2002, n. 6359

La presunzione di proprietà condominiale sulle strutture essenziali all’esistenza dell’edificio, elencate nell’art. 1117 n. 1 c.c. – nella specie scale – può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condominio, ovvero da tutti i condomini successivamente, nel quale si affermi la proprietà esclusiva a favore del condomino, mentre la stessa presunzione non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all’uso esclusivo del singolo condomino. Cass. civ. sez. II, 24 febbraio 1999, n. 1568

In tema di condominio di edifici la presunzione di proprietà comune di un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. (nella specie: pianerottolo) può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Cass. civ. sez. II, 12 novembre 1998, n. 11405

In tema di condominio di edifici, il condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene indicato nell’art. 1117 c.c. deve fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario consistente in un negozio o nell’usucapione. Cass. civ. sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268

In tema di condominio la presunzione di proprietà comune di ciascuna delle parti indicate nell’art. 1117 c.c. non può essere vinta se non da elementi di significato certo ed univoco, idonei a far ritenere che la parte in contestazione sia stata considerata dalla comune volontà dei contraenti oggetto della proprietà esclusiva di uno di essi. Cass. civ. sez. II, 7 novembre 1994, n. 9221

Per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’art. 1117 c.c. non è sufficiente il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione eseguiti a domanda del venditore-costruttore della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendo riconoscersi tale effetto soltanto al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà di entrambi i contraenti. Cass. civ. sez. II, 23 febbraio 1991, n. 1915

In un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva la volontà del proprietario che lo ha costruito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni – specialmente se essi non costituiscono parti necessarie all’uso e al godimento comune – senza che sia necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, sempre che il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serva all’uso o al godimento esclusivo di una sola parte dell’immobile che forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero, secondo l’incensurabile apprezzamento del giudice del merito, risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall’originario proprietario ad un uso esclusivo. Cass. civ. sez. II, 8 ottobre 1990, n. 9858

La presunzione legale di proprietà comune di alcune parti dell’edificio in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune del manufatto, sia nell’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, con la conseguenza che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia sufficiente il suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi utili ad escludere la condominialità del bene. Cass. civ. sez. II, 7 giugno 1988, n. 3862

In tema di condominio degli edifici, il titolo contrario, ai sensi dell’art. 1117 c.c. idoneo a superare la presunzione di comunione di una porzione di fabbricato compresa nell’elencazione della norma medesima, non può essere ravvisato in atti relativi alla proprietà del terreno, anteriori alla costruzione di detto fabbricato e di detta porzione. Cass. civ. sez. II, 14 luglio 1983, n. 4825

Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l’impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell’impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c. o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105, comma 4, c.c.. Cass. civ. sez. VI, 5 luglio 2017, n. 16608

Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall’amministratore con l’azione di reintegrazione. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 2016, n. 6154

Il giardino adiacente l’edificio condominiale, se non è occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali, né destinato al servizio delle unità che vi si affacciano, non costituisce il “suolo su cui sorge l’edificio”, né, rispettivamente, un “cortile”, sicché la sua natura comune non può essere presunta a norma dell’art. 1117, n. 1, cod. civ. ma deve risultare da un apposito titolo. Cass. civ. sez. II, 3 giugno 2015, n. 11444

Il fabbricato condominiale è un’unità fisico-economica complessa e compiuta, che comprende sia le porzioni comuni, sia quelle di proprietà individuale, incluse le parti di mura che, sebbene perimetrali, appartengano ad un solo condomino per titolo o per specifica destinazione a sostenere una sola unità abitativa o una sua porzione. Pertanto, la locuzione “il suolo su cui sorge l’edificio”, di cui all’art. 1117, n. 1, c.c. designa l’area su cui insiste il fabbricato nel suo insieme di componenti comuni e non, di talché la circostanza che una parte delle mura perimetrali sia destinata esclusivamente a delimitare e sorreggere un balcone di proprietà di un singolo condomino non esclude l’appartenenza comune della porzione di suolo su cui quella parte insiste. Cass. civ. sez. II, 20 marzo 2012, n. 4430

In tema di condominio, rientra fra i beni indicati dall’art. 1117 c.c. lo spazio vuoto (cosiddetto vuoto tecnico) esistente fra l’appartamento ubicato al piano rialzato e le fondamenta dell’edificio, in quanto lo stesso svolge la funzione di camera d’aria delle parti comuni, essendo destinato all’areazione e all’umidificazione così dei muri maestri, da quali è delimitato, come delle fondamenta. Cass. civ. sez. II, 16 novembre 2006, n. 24415

In tema di condominio, il «suolo su cui sorge l’edificio» al quale fa riferimento l’art. 1117 c.c. è quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità – sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato – sulla quale posano le fondamenta dell’immobile. Cass. civ. sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119

Per suolo di un edificio condominiale deve intendersi l’area di terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell’immobile. Pertanto se questo è costruito su un pendio, le superfici situate a piano terra sono necessariamente sfalsate, e quindi è suolo comune non soltanto l’area ove poggia il vano più basso, ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra. Ne deriva che il terrapieno su cui è costruito un vano a piano terra, è comune e come tale non può esser attratto nella disponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà sia situata ad un livello ad esso inferiore. Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 2000, n. 855

L’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato. Cass. civ. sez. II, 17 marzo 1999, n. 2395

Per «suolo su cui sorge l’edificio», con riferimento al quale l’art. 1117 n. 1 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve intendersi quell’area dove sono infisse le fondazioni e che si trova sotto il piano cantinato più basso. Ne consegue che i vani ubicati sopra il «suolo», nel senso indicato, ancorché sotto il livello del circostante piano di campagna, possono presumersi comuni non in forza dell’estensibilità al sottosuolo della disciplina relativa al suolo, ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento comune, secondo le altre previsioni contenute nel citato articolo. Cass. civ. sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882

La comunione, anche del suolo, di cui all’art. 1117 c.c. postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste con la conseguenza che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono, a meno che l’alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente (ai sensi dell’art. 952 c.c.) riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l’immobile insiste. Cass. sez. II, 26 aprile 1983, n. 2864

Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto, e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, ed il suolo su cui sorge l’edificio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso. Di conseguenza, anche per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento, non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 c.c. ma a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine: a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione; c) se, non potendo neanche accamparsi l’usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, e debba viceversa considerarsi destinato ad uso esclusivo. Cass. civ. sez. II, 4 marzo 1983, n. 1632

Dovendosi, ai fini della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. considerare come suolo su cui poggia l’edificio la superficie sulla quale è collocato il pavimento del piano terra, per il combinato disposto di detta norma e dell’art. 840 dello stesso codice devono ritenersi di proprietà comune, indipendentemente dalla loro attuale destinazione a servizi di interesse collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, ed in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a singoli condomini, i vani e gli spazi, posti tra i muri perimetrali del fabbricato condominiale, sottostanti al piano terreno o, nel caso di vani di pianterreno ad altezza diversa tra loro, sottostanti ai singoli vani a piano terra (e non già, in questa seconda ipotesi, solo lo spazio sottostante al vano dell’edificio posto a quota più bassa). Cass. civ. sez. II, 27 maggio 1977, n. 2183

I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. poiché determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile. Cass. civ. sez. II, 10 maggio 2018, n. 11288

La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c. ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Cass. civ. sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945

In tema di condominio negli edifici, la circostanza che un «muro di sostegno» di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, non è di per sé sufficiente all’inclusione del muro medesimo fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c. con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio. Cass. civ. sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145

In tema di parti comuni dell’edificio condominiale, nella nozione di muri maestri di cui all’art. 1117 c.c. rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali – ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi – sono anch’essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell’edificio. Né siffatta condominialità viene esclusa dall’essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza, restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nuclei di condomini, senza alcun ingerenza dell’uno sul muro dell’altro. Cass. civ. sez. II, 9 febbraio 1982, n. 776

In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143

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