(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

Articolo 1108 - Codice Civile

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (1109, 1120, 1121; 260, 872 c.n.).
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti (1109).
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni (1350, 1572).
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (1103, 2825; 262, 872 c.n.).

Articolo 1108 - Codice Civile

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (1109, 1120, 1121; 260, 872 c.n.).
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti (1109).
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni (1350, 1572).
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (1103, 2825; 262, 872 c.n.).

Note

Massime

In tema di comunione, la delibera che abbia ad oggetto la stipula (al limite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni, prescritta dalla l. n. 203 del 1982, va assunta all’unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c. non derogando la richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata per deliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali. Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 2017, n. 24489

In tema di comunione indivisa, l’attività di bonifica di un terreno compiuta da un comproprietario non integra gli estremi di un atto innovativo, per il quale è necessaria la maggioranza qualificata ex art. 1108 cod. civ. trattandosi di opera di ordinaria amministrazione che non altera la destinazione economica del terreno ed è diretta al miglioramento ovvero a rendere più comodo o più redditizio il suo godimento, senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari. Cass. civ. sez. VI-II, 23 marzo 2015, n. 5729

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, c.c. applicabile al condominio in virtù dell’art. 1139 c.c. per la costituzione di diritti reali sulle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condomini, che non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza e dal decorso del tempo necessario a consolidarla. Cass. civ. sez. II, 14 giugno 2013, n. 15024

L’art. 1108, terzo comma, c.c. secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune, in quanto espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, si applica anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte, come risulta evidente dal disposto dell’art. 719 c.c. il quale, in via di eccezione, prevede che la vendita possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente ove la stessa sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari. Cass. civ. sez. II, 9 ottobre 2012, n. 17216

In tema di comproprietà, mentre la concessione del bene (nella specie, un fondo rustico) in locazione o in affitto può avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino (trovando applicazione la presunzione che il singolo contitolare abbia agito anche con il consenso degli altri), l’autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108, comma secondo, c.c.) dei componenti la comunione, atteso che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere all’amministrazione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l’atto da compiere ecceda l’area della ordinaria amministrazione, con la conseguenza che, ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detto limite, la sua carenza di legittimazione deve essere rilevata dal giudice anche d’ufficio. Cass. civ. sez. III, 27 gennaio 2005, n. 1662

Per il disposto dell’art. 1108, terzo comma, c.c. applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell’art. 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell’edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell’amministratore, dalla Sip, di posa di un cavo telefonico sull’edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l’usucapione di tale diritto. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 1993, n. 3865

La norma dell’art. 1108 comma terzo c.c. secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune, si limita a stabilire che l’alienazione o la costituzione di un diritto reale da parte di un comproprietario pro indiviso non produce effetto nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto, concluso dal comproprietario, possa valere come vendita della propria quota, ovvero come vendita di cosa parzialmente altrui, ai sensi dell’art. 1480 c.c. Cass. civ. sez. II, 23 ottobre 1984, n. 5386

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