(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Disposizione della quota

Articolo 1103 - Codice Civile

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (1059, 1101, 1104, 1113, 2825; 873 c.n.).
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI (1108, 2808 ss., 2825; 263, 872 c.n.).

Articolo 1103 - Codice Civile

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (1059, 1101, 1104, 1113, 2825; 873 c.n.).
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI (1108, 2808 ss., 2825; 263, 872 c.n.).

Note

Massime

Nel caso di vendita da parte di uno dei coeredi di bene ereditario che costituisce l’intera massa, l’effetto traslativo dell’alienazione non resta subordinato all’assegnazione in sede di divisione della quota all’erede alienante, dal momento che costui è proprietario esclusivo della frazione ideale di cui può liberamente disporre, sicché il compratore subentra, “pro quota”, nella comproprietà del bene comune. Cass. civ. sez. II, 10 dicembre 2014, n. 26051 

Qualora un bene oggetto di proprietà condominiale subisca – in base ad apposita delibera assembleare – un mutamento di destinazione tale da farne cessare la qualità condominiale, al medesimo non si applicheranno pile norme concernenti la disciplina dei beni comuni del condominio, bensì quelle della comunione ordinaria, in base alle quali ciascun partecipante può cedere ad altri il suo diritto di comproprietà; ne consegue che, ove la vendita di quel bene sia stata stipulata soltanto da uno o più ma non da tutti i comproprietari, si determina non la nullità bensì l’inefficacia relativa del negozio, che non può pertanto, essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma solo dalla parte acquirente, che è l’unica titolare dell’interesse a che il bene indiviso sia venduto per l’intero e che può anche scegliere di riconoscere validità al contratto di trasferimento di singole quote di proprietà . Cass. civ. sez. II, 8 aprile 2011, n. 809

L’art 1105 c.c. regola esclusivamente il potere di amministrazione della cosa comune nella sua interezza, ma non preclude la locazione di quota ideale di bene comune, che è consentita dalla disposizione di cui all’art. 1103 del c.c. in forza del quale gli atti dispositivi della quota medesima e la amministrazione di essa riguardano il singolo titolare, potendo inoltre il conduttore cui sia stato concesso il godimento della cosa comune nei limiti di una quota detenere il bene insieme agli altri condomini possessori. Pertanto, contro il conduttore che abbia assunto in locazione da uno dei comproprietari una quota ideale (nella specie del 50 per cento), trovandosi già conduttore, in forza di precedente diverso contratto di locazione stipulato con altro comproprietario, della quota pari al residuo 50 per cento del bene, può essere intrapresa dal locatore della seconda quota un’azione nascente dal contratto di locazione, senza necessità di richiedere e ottenere il consenso del comproprietario primo locatore. Cass. civ. sez. III, 5 gennaio 2005, n. 165

In materia di proprietà, il principio generale che regola il regime giuridico della comunione pro indiviso è quello della libera disponibilità della quota ideale, sicchè è ben possibile che ciascun comunista autonomamente venda o prometta di vendere la sua quota, valido essendo il contratto anche nell’ipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato un unicum inscindibile, risultando in tal caso l’alienazione meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dell’atto (Omissis). Cass. civ. sez. II, 11 marzo 2004, n. 4965

Qualora il conduttore di un bene immobile acquisti in costanza del rapporto la proprietà di una quota pro indiviso del bene locato, si verifica la contemporanea condizione di comproprietario-locatario del bene comune o di parte di esso, con la conseguenza che il conduttore viene a disporre della res locata, in parte, in virtù del pregresso titolo obbligatorio locatizio, in parte, in base all’assunta nuova qualità di proprietario, mentre il rapporto di locazione estinto parzialmente per avvenuta confusione nello stesso soggetto delle anzidette qualità di conduttore e locatore continua a sussistere tra gli altri condomini originari ed il nuovo comproprietario sempre in veste di conduttore, vincolato quanto alla durata del contratto e alla destinazione d’uso del bene secondo le pregresse pattuizioni. Ne deriva altresì che il comproprietario locatore può validamente esperire l’azione di risoluzione del contratto per intervenuta scadenza ai sensi dell’art. 1103 c.c. Cass. civ. sez. III, 28 settembre 2000, n. 12870

La quota di comproprietà di una res (che, a mente dell’art. 1103 c.c. può essere oggetto di autonoma disposizione da parte del titolare) è un bene giuridico dotato di una propria individualità, sicché, in caso di vendita per intero della res communis, non è tenuto a rispondere della evizione relativa ad una quota il comproprietario titolare dell’altra quota. Cass. civ. sez. II, 4 giugno 1999, n. 5443

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