Il primo strumento con il quale il conduttore può difendersi innanzi al Tribunale è quello previsto dall’articolo 55 della legge nota come “legge sull’equo canone” (n. 392/78), che riconosce la possibilità per il debitore, citato in giudizio dal locatore creditore, di regolarizzare la propria posizione debitoria direttamente in sede di prima udienza.
È previsto inoltre che al debitore possa essere concesso dal giudice un termine pari a giorni 90 per consentire di porre rimedio alla situazione di morosità, scongiurando così la convalida dello sfratto e quindi il rilascio dell’immobile.
All’inizio del 2020, in piena emergenza sanitaria, con molte famiglie in difficoltà economica, il Governo ha deciso di bloccare l’esecuzione degli sfratti comprendendovi, per la prima volta, anche quelli per mancato pagamento dei canoni.
La sospensione degli sfratti per morosità
Il blocco degli sfratti introdotto all’inizio dell’emergenza pandemica da Covid19 non ha tenuto in considerazione, come invece era successo per provvedimenti analoghi del passato (come, ad esempio, la sospensione degli sfratti prevista dal decreto legge 450/2001), le condizioni economiche delle parti e la meritevolezza degli interessi contrapposti. Al contrario, la sospensione è stata predisposta a tutela solo ed esclusivamente, in modo automatico, del conduttore, senza lasciare al giudice alcun margine di valutare, nel caso concreto, le condizioni economiche in cui versa il locatore, anch’egli colpito dall’emergenza legata alla pandemia e pertanto posto magari in stato di indigenza vista l’impossibilità di percepire i canoni per oltre un anno.
Sempre nell’ottica di tutela dei conduttori, la legge di bilancio 2021 (legge n. 178 del 30 dicembre 2020) ha rifinanziato (articolo 1 comma 733) per l’anno corrente il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, per un totale di 50 milioni di euro.
Il Fondo, istituito dal decreto legge numero 102/2013, è destinato agli inquilini morosi incolpevoli residenti nei Comuni ad alta tensione abitativa, individuati dalla delibera CIPE numero 87 del 13 novembre 2003.
Le risorse del Fondo vengono distribuite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti in accordo con la Conferenza Stato-Regioni.
Tra i casi di morosità incolpevole abbiamo:
- Perdita della propria occupazione lavorativa;
- Riduzione dell’orario di lavoro a seguito di accordo sindacale o aziendale;
- Cassa integrazione;
- Cessazione di contratti a tempo determinato;
- Interruzione di attività libero-professionali per cause di forza maggiore;
- Malattia grave, infortunio o decesso di un componente il nucleo familiare, a causa del quale si è realizzata una consistente riduzione del reddito complessivo ovvero la necessità di utilizzare importanti risorse economiche per far fronte a spese medico/assistenziali.
Cosa cambia dal 1 luglio 2021?
Il tema degli sfratti per morosità è stato oggetto di attenzione da parte del Decreto milleproroghe 2021 (D.L. n.183/2020) che ha prorogato al 30 giugno 2021 la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili per morosità.
Più di recente, il decreto sostegni (decreto legge 41/2021), ora convertito in legge, riformulato in sede di conversione dalle commissioni Bilancio e Finanze del Senato ha previsto che le procedure di sfratto potranno essere riprese, ancorché in modo graduale.
Dal primo luglio, quindi, riprenderanno le esecuzioni forzate delle procedure di sfratto per morosità convalidate prima dell’emergenza da Covid19.
Se è vero che il blocco degli sfratti sta volgendo al termine, è altrettanto vero che sono state previste tre fasi: dal 1 luglio 2021, infatti, ripartiranno solo le esecuzioni più risalenti, ovvero quelle iniziate ancora prima dell’avvento della pandemia.
La soluzione di procedere in base a tre scaglioni temporali è stata introdotta con un emendamento alla legge di conversione del decreto Sostegni, approvato il 4 maggio scorso. Questo emendamento ha, di fatto, prorogato la sospensione degli sfratti per morosità o pignoramento seppur limitatamente ai provvedimenti esecutivi adottati dall’inizio della pandemia in poi.
Il legislatore ha quindi optato per un iter graduale in base alla priorità temporale delle esecuzioni sospese. In altre parole, a seconda di quando lo sfratto è divenuto esecutivo.
L’orizzonte temporale è quindi presto detto:
- dal 1 luglio 2021 verrà data esecuzione ai provvedimenti di rilascio adottati prima del 28 febbraio 2020;
- dal 1 ottobre 2021 sarà data esecuzione ai provvedimenti di rilascio adottati tra il 28 febbraio ed il 30 settembre 2020;
- con l’avvento del nuovo anno, sarà il turno dei provvedimenti rilasciati dal 1 ottobre 2020 e sino al 30 giugno 2021.
L’autonomia che caratterizza la nuova sospensione delle esecuzioni, al di là della sua significativa permanenza ultrannuale, può e in alcuni casi ha legittimato – nei fatti – un godimento sostanzialmente gratuito di un bene (con conseguente irrecuperabilità del credito) in nome di un’indigenza economica che giustifica l’inibizione dell’esecuzione e che, pur in ipotesi di meritevolezza, non può comunque essere accollata al privato locatore che, in tal modo, si ritrova costretto a svolgere, di fatto, una funzione pubblica.
La Corte costituzionale ha bocciato lo stop fino al 30 giugno al pignoramento delle prime abitazioni deciso dal governo alla luce dell’emergenza Covid. Nelle motivazioni, i giudici sottolineano che, con la sospensione delle esecuzioni, si verifica una sproporzione tra la tutela del creditore e quella del debitore. Un principio che vale sia per i pignoramenti delle casa a chi ad esempio non paga il muto, sia per gli sfratti per chi non paga l’affitto.
