La pandemia da covid-19 ed il conseguente lockdown hanno messo a dura prova le relazioni contrattuali.
Ancora aperte e scottanti rimangono le questioni legate alla sorte dei contratti di locazione e dei canoni di locazione e del pagamento dei canoni da corrispondere.
La domanda alla quale mi preme rispondere è se il coronavirus possa essere citato come causa di risoluzione del contratto di locazione.
Le difficoltà di pagamento che la pandemia per molti ha comportato e il blocco pressoché totale delle attività economiche, possono essere considerate motivo di impossibilità sopravvenuta tanto da esimere il conduttore dal pagamento?
Indice
1. Locazione commerciale e covid-19
2. Locazioni abitative e covid-19
1. Locazione commerciale e covid-19
La locazione degli immobili ad uso commerciale è stata colpita dalla pandemia in misura tale da generare squilibrio economico tra le prestazioni delle parti (pagamento del canone e utilizzo dell’immobile).
La chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione di tutte le attività produttive, ad eccezione di quelle espressamente consentite dalla normativa varata, hanno posto l’interrogativo circa la possibilità di chiedere ed ottenere la sospensione o riduzione dei canoni nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, evocando gli istituti giuridici dell’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o dell’eccessiva onerosità della prestazione del pagamento del canone di locazione.
In un primo momento la giurisprudenza ha interpretato le norme emergenziali ritenendo che la pandemia rientrasse nel novero delle cause di forza maggiore, che, per definizione, costituiscono causa di non imputabilità dell’inadempimento. I provvedimenti legislativi dettati da interessi generali e di ordine pubblico che rendano impossibile la prestazione, indipendentemente dal comportamento dell’obbligato, costituiscono un’esimente della responsabilità del debitore.
Il punto è che le locazioni commerciali costituiscono rapporti contrattuali di durata o ad esecuzione continuata o periodica. In concreto, quindi, l’affittuario continua a godere del bene locato, anche non avendo gli stessi vantaggi di prima in termini di suo fatturato. L’interpretazione che ha prevalso infine è quindi quella per cui tale circostanza non può penalizzare il locatore, cancellando l’introito economico sul quale contava, esponendolo a gravi pregiudizi.
D’altro canto, il fatto poi che il lockdown non sia stato permanente, e che prima o poi, ci si augura, una ripresa economica ci sarà, l’inadempimento può essere considerato parziale, non prevedendo la risoluzione del contratto, quanto più una sua rinegoziazione che vada incontro agli interessi di entrambe le parti.
Nell’interesse del conduttore, avuto riguardo all’andamento dell’attività, va segnalato che nell’ipotesi in cui si volesse o dovesse sciogliere il vincolo contrattuale, egli potrebbe recedere dal contratto di locazioneinvocando gravi motivi che lo escludono dall’obbligo di versare i canoni maturati durante il semestre di preavviso.
Nell’ottica di una auspicata ripresa economica, tali soluzioni potrebbero non essere ben viste ed accolte dai locatori i quali accoglierebbero con più favore una revisione delle condizioni contrattuali (in particolare dell’ammontare del canone) nell’ottica della conservazione dei contratti esistenti.
Ed è proprio nel senso della rinegoziazione finalizzata alla conservazione dei rapporti contrattuali che la Corte di Cassazione si è espressa l’8 luglio scorso.
La Corte di Cassazione ha osservato come la via della risoluzione del contratto non si mostri solo inadeguata, ma danneggi fortemente le relazioni di impresa, impedendo di fatto l’esercizio delle attività da un lato e l’accrescimento economico del locatore dall’altro.
D’altronde la soluzione di una riduzione del canone ad equità, prevista dal comma 3 dell’articolo 1467 del codice civile non è prevista in automatico, ma è sempre frutto della negoziazione e buon senso tra le parti.
Se le parti non riescano ad accordarsi sul punto, bisognerà che le stesse si rivolgano al giudice per ottenere i provvedimenti opportuni.
2. Locazioni abitative e covid-19
Le stesse considerazioni suesposte valgono anche per le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo.
La pandemia non giustifica a priori l’inadempimento del conduttore e nessuna sospensione dei canoni di locazioni può ritenersi legittima se non suffragata da validi motivi o sia frutto della trattativa tra le parti in gioco.
Tuttavia ai sensi dell’articolo 1322 del codice civile, le parti godono di una autonomia tale che consente loro di prevedere una sospensione o riduzione del canone di locazione.
In tal senso, l’inquilino potrà trovare un accordo con il proprietario per ridurre l’importo del canone di locazione per un periodo concordato. Anche in questo caso però, è evidente lo squilibrio economico delle prestazioni, poiché l’inquilino continua comunque a mantenere la piena disponibilità dell’immobile nel quale abita, mentre il proprietario si ritrova con entrate ridotte se non addirittura sospese.
Un piccolo aiuto per il proprietario per limitare le perdite è la registrazione dell’accordo di riduzione dell’importo del canone in via temporanea, presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione.
