Servitù prediali

Le servitù prediali sono diritti reali che presuppongono l’esistenza di due fondi. Dal disposto dell’art. 1027 c.c. emerge che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (servente) a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino (dominante).

1. Cenni generali

L’origine della parola è di derivazione latina da praedium che vuol dire fondo.
È diffusa in dottrina la teoria secondo la quale a fondamento di tale istituto vi sia il principio di cooperazione fondiaria.
La servitù è un diritto reale inerente principalmente ai fondi. Per fondo, però, non dovranno intendersi soltanto quelli pubblici, ma anche quelli urbani. Possono quindi costituire oggetto delle servitù tutti gli immobili in genere, con esclusione, quindi, dei beni mobili e di quelli definibili come “incorporati”.

2. Requisiti della servitù

In estrema sintesi la servitù si può definire come un diritto reale di godimento su fondo altrui, appartenente ad un diverso proprietario, che dovrà avere i seguenti requisiti:

  • Vicinanza tra i fondi;
  • Predialità: servitù posta a vantaggio di un fondo;
  • Utilità: dalla nascita del diritto dovrà derivare una migliore utilizzazione del fondo.

2.1 Vicinanza tra i fondi

Questa caratteristica non va intensa in senso assoluto, bensì in modo relativo. Infatti, i due fondi non dovranno essere necessariamente confinanti, bensì vicini da consentire l’esercizio della servitù di un fondo, a favore dell’altro.
Si pensi ad esempio alla necessità di attraversare diversi fondi in modo da raggiungere il proprio.

2.2 Predialità

La predialità consiste nel fatto che la servitù è posta a vantaggio di un fondo: difatti, per l’essenza dell’istituto non basta il solo vantaggio del proprietario che non sia strettamente inerente al vantaggio del fondo; il proprietario del fondo dominante riceve il vantaggio dalla servitù proprio attraverso il suo bene (TRABUCCHI).

2.3 Utilità

Il concetto di utilità, infine, consiste in qualsiasi vantaggio, anche non economico, che si traduce in una migliore utilizzazione del fondo altrui. L’utilità potrà nello specifico:

  • Consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante;
  • Essere relativa alla destinazione del fondo: si suole parlare in questo caso di servitù industriale;
  • Essere costituita per un vantaggio futuro (art. 1029 c.c.).

3. Costituzione della servitù prediale

La modalità della costituzione della servitù prediale varia a seconda che si tratti di servitù volontaria o servitù coattiva.

3.1 Servitù volontaria

Si parla di servitù volontaria quando la sua costituzione in favore di un altro soggetto avviene mediante contratto scritto, definibile anche atto inter vivos, o con testamento, definibile in questo caso atto mortis causa.
La stipula del contratto potrà avvenire anche a titolo gratuito, ma dovrà avvenire sotto forma di donazione.

3.2 Servitù coattiva

La normativa attuale prevede anche un numero limitato di casi in cui la servitù su un fondo debba essere obbligatoria al fine di consentire una migliore utilizzazione di un altro fondo.
Si tratta di quelle particolari circostanze in cui, in assenza di un accordo tra i proprietari, la servitù viene costituita a seguito di una sentenza o con atto amministrativo emanato da un ente pubblico competente.
Costituiscono servitù coattive:

  • servitù di acquedotto e scarico: consiste nel diritto di far passare acque proprie attraverso fondi altrui;
  • servitù di passaggio coattivo: diritto al passaggio sul fondo del vicino per accedere alla pubblica via;
  • servitù di somministrazione di acqua: consiste nel diritto alla somministrazione di acqua ad un edificio per gli usi domestici o ad un fondo per l’irrigazione o l’abbeveraggio di animali, nella misura indispensabile alle necessità del fondo;
  • servitù elettrodotto coattivo: così come disciplinato dall’art. 1056 del codice civile, ogni proprietario di un fondo è tenuto a dare passaggio alle condutture elettriche;
  • servitù di appoggio e di infissione di chiusa: così come previsto dall’art. 1048 c.c.;
  • servitù di linee teleferiche: ex articolo 1057 del codice civile.

Per il caso della servitù di passaggio costituisce presupposto essenziale il fatto che il fondo dominante sia intercluso da altri fondi e non abbia alcun tipo di accesso alla pubblica via.
Le parti possono costituire la servitù con un contratto e quindi costituire una servitù volontaria, stabilendo anche l’indennità. Ma in mancanza di un accordo, il proprietario del fondo intercluso potrà chiedere giudizialmente l’ottenimento della servitù. Tale diritto non è gravato da alcun termine di prescrizione. L’azione può essere esperita non solo dal proprietario del fondo ma anche dal titolare di un diritto reale di godimento sul bene.
La sentenza o l’atto amministrativo indica il modo in cui debba essere esercitata la servitù e determina anche l’indennità dovuta al proprietario del fondo su cui grava il peso della servitù.
In assenza di pagamento il titolare del fondo gravato dal peso, potrà proporre opposizione affinchè sia sospeso l’esercizio della servitù.
Si ricorda, infine, che il diritto di servitù potrà acquisirsi anche per effetto di intervenuta usucapione.

4. Classificazione delle servitù

Si distinguono nel nostro ordinamento diverse tipologie di servitù:

  • Apparenti e non apparenti: La differenza tra le due servitù è relativa alla esistenza o meno di opere visibili e permanenti utili all’esercizio delle servitù stesse.

Nello specifico la servitù può dirsi apparente quando ci sono opere permanenti (artificiali o naturali) oggettivamente destinate al suo esercizio e tali da rivelare per la loro struttura e funzionalità l’esistenza del peso gravante sul fondo servente.
In assenza di opere visibili la servitù si definisce non apparente.
Nel caso di servitù non apparente è stato chiarito dall’art. 1061 c.c. che tale diritto possa essere acquisito per usucapione.

  • Positive e negative: sono positive le servitù per il cui esercizio è richiesto un comportamento attivo del proprietario del fondo dominante; sono negative, invece, quelle che comportano soltanto un obbligo di non fare a carico del proprietario del fondo servente.
  • Continue e discontinue: le prime sono quelle per il cui esercizio non è richiesto il fatto dell’uomo, mentre tale attività è richiesta sono nella fase anteriore all’effettivo esercizio (costituisce esempio pratico il passaggio dell’acquedotto, in quanto una volta installato, l’acqua scorre senza ulteriori interventi); le seconde, invece, sono quelle per le quali è previsto il compimento di una azione da parte dell’uomo (si pensi alla servitù di passaggio).
  • Attive e passive: a seconda che si tratti del fondo dominante o del fondo servente;
  • Volontarie o coattive: a seconda che si costituiscano per la volontà dei proprietari dei fondi ovvero per l’applicazione forzosa della legge.

5. Estensione del diritto di servitù

Secondo il dettato dell’art. 1064 del codice civile, Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne, ovvero tutte le facoltà che siano necessarie per esercitare la servitù. Ebbene da ciò deriva il principio di estensione del diritto di servitù. Ad esempio: il diritto di prelevare acqua da una sorgente comprenderà di riflesso il diritto di passare sul fondo in cui essa si trova.

6. Esercizio del diritto di servitù

Il modo in cui debba essere esercitato il diritto di servitù è costituito dal titolo o dal possesso.
Se il titolo non fa riferimenti alle modalità di estensione o comunque ne fa riferimento in maniera dubbia, vige il principio secondo il quale la servitù deve ritenersi costituita nella modalità tale da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio di peso possibile del fondo servente.
Con riferimento al peso della servitù, l’art. 1067 c.c. impone il divieto di effettuare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Di contro, il proprietario del fondo servente non può fare, sul proprio fondo, attività che diminuiscano l’esercizio della servitù o lo rendano più incomodo.

7. Estinzione del diritto di servitù

Le servitù si estinguono per:

  • confusione: ovvero quando in una sola persona si riunisce il diritto di proprietà del fondo dominante e di quello servente (art. 1072 c.c.);
  • per non uso: il diritto si prescrive quando la servitù non sia esercitata per 20 anni (art. 1073 c.c.);
  • abbandono del fondo servente: si verifica quando il proprietario del fondo servente, tenuto in forza del titolo o della legge alle spese necessarie per l’esercizio della servitù, se ne liberi, rinunciando alla proprietà del fondo in favore del fondo dominante (art. 1070 c.c.);
  • impossibilità di utilizzo o mancanza di utilità: se decorre il termine ventennale di prescrizione (art. 1074 c.c.);
  • scadenza del termine o verificarsi della condizione risolutiva: previsti all’interno del titolo;
  • rinunzia: del proprietario del fondo dominante;
  • totale perimento del fondo dominante o servente;
  • sentenza.

8. Azioni a difesa della servitù

La norma che disciplina le azioni esperibili a tutela della servitù è contenuta nell’art. 1079 c.c., il quale dispone infatti che “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre al risarcimento dei danni”.

Nel concreto le azioni previste sono:

  • azione di mero accertamento – finalizzata all’ottenimento della dichiarazione della titolarità del diritto di servitù;
  • azione confessoria – finalizzata a far cessare impedimenti e turbative;
  • azione risarcitoria – finalizzata al ristoro ex art. 2043 c.c.

La legittimazione attiva ricade sul titolare del presunto diritto di servitù, mentre la legittimazione passiva ricade sul proprietario del fondo su cui dovrebbe gravarne il peso.

9. Ultime sentenze della Corte di Cassazione

“In tema di servitù prediali, l’aggravamento dell’esercizio della servitù, operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l’innovazione abbia alterato l’originario rapporto con quello servente e se il sacrificio, con la stessa imposto, sia maggiore rispetto a quello originario, a tal riguardo valutandosi non solo la nuova opera in sé, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo in proposito rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell’intensificazione dell’onere gravante sul fondo servente. Da ciò deriva che la realizzazione di un ulteriore accesso alla proprietà servente integra di per sé l’aggravamento, implicando una duplicazione degli ingressi.” Cassazione civile, Sez. VI-II, sentenza n. 20609 del 19 luglio 2021 (Cass. Civ. n. 20609/2021)

“Al fine di mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente un'”autorizzazione” scritta unilaterale del proprietario del fondo vicino, che acconsenta alla corrispondente servitù, essendo, al contrario, necessario un contratto che, pur senza ricorrere a formule sacramentali, dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 c.c., esplicitando, in una dichiarazione scritta, i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l’accordo, risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l’immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente.” Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3684 del 12 febbraio 2021 (Cass. Civ. n. 3684/2021)

In tema di servitù prediali, le modalità di utilizzazione del fondo servente si distinguono in modalità essenziali e modalità estrinseche: le prime incidono o si riflettono sull'”utilitas” con deciso carattere fisionomico, in quanto integrano il vantaggio conferito dal titolo al fondo dominante, mentre le seconde consistono in elementi meramente accessori, non influenti sul contenuto della servitù, in quanto non incidono sull'”utilitas”. Solo la mancata attuazione delle modalità essenziali importa che la servitù non sorga, perché non si concretizza il vantaggio del fondo dominante, mentre l’inattuazione o la modificazione delle modalità estrinseche sono irrilevanti e non importano né la mancanza di costituzione della servitù, né la sua estinzione. (Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto che l’innovazione realizzata su di un fondo gravato da servitù di acquedotto, consistente in un manufatto in parte ricadente sulla condotta, incidesse sulle sole facoltà di manutenzione e pulizia della conduttura, escludendo che comportasse l’estinzione della servitù). Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20549 del 30 luglio 2019 (Cass. Civ. n. 20549/2019)