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Il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare, al pari di quello mobiliare e presso terzi, è uno strumento che può essere utilizzato dal creditore, per dare avvio ad un procedimento esecutivo nei confronti del suo debitore, al fine di soddisfare il proprio diritto di credito. Tuttavia, l’espropriazione immobiliare si differenzia delle altre forme di pignoramento indicate in precedenza, sia per l’oggetto che per le modalità di esproprio.

1. Nozione sul pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare ha come oggetto l’esproprio dei beni immobili dalla disponibilità del debitore. La normativa vigente presuppone che, a differenza del pignoramento mobiliare, la scelta dei beni da pignorare, anziché ricadere sull’ufficiale giudiziario, ricade direttamente sul creditore. Sarà, quindi, quest’ultimo a dover effettuare le opportune ricerche presso i pubblici registri immobiliari, per individuare i beni immobili nelle disponibilità del debitore.

In base all’entità della somma pignorabile, il creditore potrà decidere se pignorare tutti i beni o solo una parte di essi.

2. Forma del pignoramento immobiliare

L’elenco di quelli che per il nostro ordinamento sono beni immobili, ci è data dall’art. 812 del codice civile.

L’importanza della corretta individuazione dei beni immobili, risiede anche nel fatto che, ai sensi del medesimo articolo, si intendono beni mobili tutti quelli che non rientrano tra quelli elencati come immobili.
Per beni immobili si intendono, quindi:

  • Suolo;
  • Sorgenti;
  • Corsi d’acqua;
  • Alberi;
  • Edifici ed altre costruzioni;
  • Edifici galleggianti se ben assicurati alla riva.

Inoltre, la stessa norma, ritiene beni immobili tutto quello che può ritenersi incorporato al suolo, sia naturalmente che artificiosamente.

2.1. Beni immobili previsti dal codice civile

La forma da utilizzarsi per dare avvio ad un corretto pignoramento immobiliare, ci è fornita dall’art. 555 c.p.c.. Ai sensi del predetto articolo, sono previste delle importanti peculiarità per questa forma di pignoramento, ovvero:

  • La notificazione al debitore dell’atto sottoscritto dal creditore contenente, oltre i dati previsti dall’art. 492 c.p.c., anche l’indicazione dei beni immobili che si intendono sottoporre a pignoramento;
  • Ingiunzione ad astenersi dal compiere qualsiasi tipo di atto idoneo a sottrarre i beni oggetti di pignoramento dalla garanzia del credito;
  • Trascrizione dell’atto presso gli uffici immobiliari da parte dell’ufficiale giudiziario. Attraverso la trascrizione, terzi eventualmente interessati, vengono a messi a conoscenza della pendenza di un processuale a cui sono i beni del debitore sono sottoposti.

2.2 Aspetti procedurali

Al termine di queste operazioni l’ufficiale giudiziario dovrà depositare, presso la cancelleria dl tribunale competente, sia l’atto di pignoramento, sia la nota di trascrizione consegnatagli dal conservatore dei registri immobiliari e dovrà altresì consegnarne copie al creditore procedente.

Da qui, il creditore è tenuto a depositare presso la cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione:

  • Nota di iscrizione a ruolo;
  • Copie conforme del titolo esecutivo;
  • Copia conforme del Precetto;
  • Copia conforme dell’atto di pignoramento;
  • Copia conforme della nota di trascrizione.

Tutta la documentazione fin qui elencata dovrà essere depositata dal creditore non oltre 15 giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento.
Espletati tutti i passaggi fin qui elencati, nel rispetto dei termini previsti dal nostro codice di procedura, il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione.

3. Custodia dei beni pignorati

Dal momento in cui i beni vengono sottratti dalla disponibilità giuridica del debitore, viene nominato un custode che normalmente coincide con la figura del professionista delegato alla vendita.
Se, però, l’immobile oggetto di pignoramento è quello in cui abita il debitore, quest’ultimo viene indicato come custode fino al termine delle operazioni di vendita.

Chi viene incaricato di ricoprire la figura del custode, è tenuto a rendere conto al giudice dell’esecuzione. Quest’ultimo, inoltre, quando ritiene utile non autorizzare il debitore a continuare ad abitare presso l’immobile pignorato, dispone con provvedimento non impugnabile la liberazione dell’immobile.

4. Immobile già sottoposto a pignoramento

Può accadere che mentre il conservatore dei registri immobiliari trascrive l’atto di pignoramento a lui presentato, si rende conto che sull’immobile su cui si intende procedere con esproprio, sia già trascritto altro atto di pignoramento. In siffatta ipotesi, il conservatore sarà tenuto a farne menzione nella nota di trascrizione che sarà restituita al pignorante.

Se il pignoramento successivo viene effettuato comunque in data antecedente alla prima udienza per la l’autorizzazione della vendita, l’esecuzione si svolge in unico processo.
Se, invece, l’intervento avviene in un momento successivo all’udienza precedentemente indicata, la sorte dell’intervento tardivo è subordinata alla qualità del creditore procedente. In tal caso occorre distinguere tra creditori ipotecari o privilegiati e creditori chirografari

4.1 Creditori ipotecari

Nel caso di creditori ipotecari o privilegiati, se intervengono successivamente alla udienza che sancisce l’autorizzazione alla vendita, ma prima della distribuzione della somma ricavata dal procedimento esecutivo, concorrono nella ripartizione con i vantaggi derivanti dai loro diritti di prelazione.

4.2 Creditori chirografari

Nel caso, invece, dei creditori chirografari, se intervengono tardivamente nella procedura esecutiva già avviata da altro creditore, ovvero prima della distribuzione della somma ricavata dalla vendita dei beni immobili, possono concorrere solo per quella somma che eventualmente avanza dal soddisfacimento dei creditori privilegiati e dal soddisfacimento degli altri creditori intervenuti tempestivamente nel procedimento esecutivo.

5. Modalità di vendita giudiziaria immobiliare

La vendita giudiziaria dei beni immobili può avvenire mediante asta senza incanto o mediante asta con incanto.

Inoltre, da un punto di vista strettamente procedurale, è stato introdotto l’obbligo di esperire il procedimento esecutivo immobiliare con l’utilizzo dell’asta giudiziaria telematicache prevede a sua volta diverse modalità di partecipazione alla vendita dei beni oggetto della vendita forzata.

6. Istanza di assegnazione

Per il creditore procedente è possibile presentare istanza di assegnazione del bene immobile sottoposto a procedimento esecutivo. Tuttavia il trasferimento potrà concretamente avvenire nel caso in cui vi sia stata almeno un’asta deserta e che da esso non derivi un pregiudizio degli interessi di eventuali altri creditori.

Chiaramente in caso di immobile di valore superiore a quello indicato dal titolo esecutivo, il creditore che chiede l’assegnazione del bene sarà tenuto a versare la differenza che intercorre tra il valore del bene e il titolo esecutivo.

Il creditore, infine, dovrà farsi carico delle spese procedurali e di quelle necessarie al trasferimento del bene.

7. Istanza di conversione del pignoramento immobiliare

Il debitore, per mettere il bene in salvo dal procedimento esecutivo, può presentare al giudice dell’esecuzione istanza di conversione del pignoramento.
Si tratta, essenzialmente, di sostituire alla procedura esecutiva una somma che copra l’importo del debito indicato nell’atto di pignoramento e che copra altresì le spese giudiziarie sostenute per l’avvio della procedura concorsuale e gli interessi.

7.1 Rateizzazione del debito

Al debitore potrà altresì essere concesso il beneficio di non pagare l’intera somma in una unica soluzione ma di pagare, l’intera sorte capitale e i debiti accessori maturati in seguito all’inizio del procedimento esecutivo, anche in diversi ratei mensili.
Il frazionamento massimo concedibile è pari a 48 mensilità.

8. Limiti di pignorabilità immobiliare

In ragione di eventuali limiti di pignorabilità posti dal nostro ordinamento è bene distinguere tra:

  • pignoramento azionato da un privato: non prevede limiti imposti dalla legge, anche se nei casi in cui tale atto risulti antieconomico, il debitore potrà opporsi dimostrando di avere beni di valore più conforme all’entità del debito;
  • pignoramento azionato dall’agente della riscossione: in questo caso sono previsti dei limiti prima di poter esperire il pignoramento di un bene immobile che consistono sinteticamente in una soglia minima per potere iscrivere ipoteca, che è pari ad euro 20.000,00 ed alla maturazione di un debito pari ad almeno 120.000,00 euro per poter essere avviato un atto di pignoramento.

Tabella consuntiva

n. Fasi del pignoramento immobiliare
1 L’espropriazione immobiliare inizia dopo il procedimento di pignoramento (art. 491 c.p.c.).
2 L’ufficiale giudiziario prende in carico l’atto di pignoramento.
3 Ricerca dei beni immobili da pignorare che possano soddisfare la richiesta del creditore.
4 Viene redatto il verbale di pignoramento al debitore (art. 492 c.p.c.).
5 Viene istituito il fascicolo composto dal verbale, dal titolo esecutivo e dal precetto redatto dall’Ufficiale giudiziario (art. 518 c.p.c.).
6 Inizia la custodia dei beni immobili oggetti del pignoramento
7 Avviene l’iscrizione della causa a ruolo dopo 10 gg. (art. 501 c.p.c.) e non oltre 90 gg. (art. 497 c.p.c.) ed il giudice fissa l’udienza (art. 530 c.p.c.).
8 Nelle udienze le parti potranno produrre prove documentali che avvalorano le loro posizioni e successivamente il Giudice emette il provvedimento di assegnazione o di vendita (art. 530 c.p.c.).
9 L’ordinanza del giudice può portare a:
a) vendita a mezzo commissionario (artt. 522, 533 c.p.c.);
b) vendita con incanto (art. 534 c.p.c.);
c) vendita senza incanto (artt. 571 ss c.p.c.).
10 Distribuzione del ricavato della vendita che può avvenire in due modi:
a) distribuzione “amichevole” quando i creditori richiedono la divisione della somma secondo un piano concordato (art. 541 c.p.c.);
b) distribuzione giudiziale quando il giudice distribuisce la somma secondo priorità creditizia, c.d. piano di riparto (art. 542 c.p.c.).
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