1. La convalida di sfratto in generale
Il procedimento per convalida di sfratto è uno strumento atto a conseguire quel provvedimento da parte del giudice che convalidi la licenza e, quindi, lo sfratto per finita locazione (scadenza del termine) o per il mancato pagamento del canone di locazione (per morosità) e contestuale dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra il locatore (proprietario della cosa locata) e conduttore (ovvero colui che acquisisce il diritto di detenzione ed utilizzo della cosa locata).
A differenza del decreto ingiuntivo, che viene emesso inaudita altera parte e, quindi, in assenza di contraddittorio, nel caso dello sfratto il provvedimento di convalida viene emesso dopo aver dato la possibilità al conduttore di esporre le proprie ragioni di opposizione.
La disciplina relativa alle modalità di proposizione della domanda di sfratto, dinanzi alla competente autorità giudiziaria, è contenuta all’interno degli artt. 657 e ss. c.p.c.
2. Cenni generali sullo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità, al pari dello sfratto per finita locazione o di quello per occupazione senza titolo (sine titulo), ha come primo atto di impulso quello di una intimazione inviata dal locatore al conduttore di lasciare libero l’immobile, citandolo contestualmente per la convalida.
La previsione espressa di tale tipologia di sfratto è espressamente contenuta all’interno dell’articolo 658 del codice di procedura civile.
Tuttavia, lo sfratto per morosità, rispetto agli altri istituti, presenta alcune singolari caratteristiche, come ad esempio, il fatto che affinché la convalida di sfratto sia efficace è necessario che il locatore attesti in giudizio che la morosità è ancora in corso.
Nei successivi paragrafi, saranno oggetto di separata trattazione, le ulteriori peculiarità di questa tipologia di sfratto.
3. Convalida di sfratto e ingiunzione di pagamento
Con il medesimo atto, redatto per la convalida di sfratto, il locatore (e creditore) ha facoltà di chiedere anche l’ingiunzione di pagamento relativa ai canoni scaduti oltre all’opportunità di chiedere anche quelli a cui si avrà diritto fino al rilascio effettivo dell’immobile.
4. Contestazione sull’ammontare canoni di locazione
In caso di contestazione dei canoni dovuti, da parte del conduttore, il giudice può, così come previsto dall’art. 666 c.p.c., disporre con ordinanza il pagamento di quella parte di somma che non è oggetto di contestazione e concede un termine non superiore a 20 giorni per onorarne il pagamento. Decorso inutilmente il predetto termine il giudice emette ordinanza di convalida e contestualmente emette, altresì, decreto ingiuntivo relativo al pagamento dei canoni.
5. Mancata contestazione del conduttore sui canoni dovuti
È infine possibile che il conduttore, sebbene chiamato in causa mediante l’atto di intimazione di sfratto, in realtà non propone alcuna opposizione o osservazione sull’ammontare dei canoni ma chieda solamente un termine per sanare la propria posizione moratoria.
In tal caso, solo per le locazioni ad uso abitativo, vi è la previsione normativa che lascia al giudice la facoltà di concedere un termine perentorio, non superiore a 90 giorni, per permettere al convenuto conduttore di saldare il pagamento dei canoni maturati e di saldare, altresì, gli interessi legali e le spese legali sostenute per proporre l’intimazione di sfratto e che sono stati oggetto di liquidazione da parte dello stesso giudice (1).
Infine, nell’ipotesi in cui, nonostante la concessione del termine ulteriore finalizzato al pagamento dei canoni oggetto del procedimento di convalida, il conduttore non adempia al prescritto pagamento del canone di affitto, il giudice convaliderà lo sfratto.
6. Il procedimento per convalida di sfratto
L’intimazione di sfratto per morosità e la contestuale citazione per la sua convalida, viene redatta ai sensi dell’art. 660 codice di procedura civile, nelle forme indicate dall’articolo 125 del medesimo codice.
Inoltre, l’atto dovrà contenere l’avvertimento al convenuto che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto.
La costituzione in giudizio delle parti avviene mediante deposito in cancelleria o dell’intimazione con relativa relata di notifica o con comparsa di risposta. Tali atti potranno essere comunque depositati direttamente in sede di udienza dinanzi al giudice.
6.1 La prima udienza per convalida di sfratto
Alla prima udienza indicata nell’atto di intimazione dello sfratto e relativa citazione si compie la fase cruciale dell’intero procedimento.
In sede di prima udienza, infatti, potranno verificarsi le seguenti ipotesi:
- Il locatore non compare – per effetto dell’art. 662 c.p.c., terminano gli effetti prodotti dall’intimazione e il procedimento si estingue o, se il conduttore compare e chiede l’accertamento negativo, il procedimento prosegue in assenza del locatore;
- Il convenuto non compare o comparendo non si oppone – per effetto dell’art. 663 c.p.c., il giudice convalida lo sfratto e dispone, con ordinanza, l’apposizione della formula esecutiva sull’atto di intimazione;
- L’intimato compare e si oppone all’intimazione di sfratto – in questo caso vi è la previsione del mutamento del rito nelle forme previste dall’art. 667 c.p.c. e se i motivi di opposizione sono fondati, il giudice deve rigettare l’istanza di ordinanza di rilascio; se non sono fondati, il magistrato pronuncia ordinanza di rilascio non impugnabile
6.2 Notifica e termini previsti per il procedimento di sfratto
La notifica dell’intimazione può essere fatta “a mani”, dall’ufficiale giudiziario. Qualora, non venga fatta con tale modalità, l’ufficiale giudiziario dovrà spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo lettera raccomandata e allegare, successivamente, all’originale la ricevuta di spedizione.
Inoltre, se il giudice ritiene che l’intimato non abbia ricevuto corretta notifica della citazione, ne dispone la sua rinnovazione.
Tra il giorno della compiuta notifica all’intimato e il giorno effettivo dell’udienza, deve intercorrere un lasso di tempo non inferiore a 20 giorni.
