L’asta immobiliare giudiziaria

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All’avvio del processo esecutivo, il giudice potrà disporre la vendita dei beni mediante asta immobiliare senza incanto o con incanto. Entrambe le procedure sono volte a trasformare i beni oggetto di pignoramento, in una somma di denaro che dovrà poi essere consegnata al singolo creditore o alla pluralità di creditori intervenuti nella procedura concorsuale. Quali sono le differenze tra l’asta con incanto e l’asta con incanto?

1. Asta giudiziaria

In tema di esecuzioni immobiliari, le procedure relative alla modalità di vendita degli immobili, sono generalmente previste dagli artt. 532 c.p.c. e successivi.
Le tipologie di aste previste dal nostro ordinamento sono: senza incanto o con incanto.
Sulla base dell’atto di pignoramento prodotto dal creditore procedente, il Tribunale conferisce incarico al giudice delegato di prendere in carico il relativo procedimento esecutivo. Quest’ultimo, mediante ordinanza dispone la vendita dei beni con ordinanza contenente la modalità di vendita prevista e la nomina di professionisti ausiliari.
La modalità di vendita divenuta obbligatoria, in ogni caso, è quella dell’asta giudiziaria telematica.

1.1 Nomina del professionista delegato alla vendita

All’interno dell’ordinanza di vendita, il giudice conferisce delega ad un professionista di occuparsi delle operazioni di vendita.
Questa figura, viene quindi delegata a sostituire il giudice in tutte le attività procedurali connesse al processo di esecuzione, le cui principali attività, generalmente richiamate nell’ordinanza di nomina, possono essere riassunte nella misura che segue:

  • Apertura di conto bancario intestato alla procedura;
  • Verifica sulla procedibilità dell’azione esecutiva;
  • Verifica sulla titolarità del debitore sui beni oggetto del pignoramento;
  • Deposito relazione riepilogativa delle attività effettuate entro trenta giorni dal conferimento dell’incarico;
  • Le relazioni riepilogative successive alla prima, devono essere depositate con cadenza semestrale;
  • Redigere l’avviso di vendita, con analitica descrizione dei beni e dei diritti che vengono posti in vendita e il relativo prezzo nonché le modalità di partecipazione alla procedura concorsuale;
  • Pubblicizzare l’ordinanza di vendita nei modi previsti dalla legge;
  • Presenziare alle udienze dinanzi al giudice delegato;
  • Procedere alle operazioni di vendita;
  • Vigilanza sull’effettivo versamento del prezzo;
  • Predisposizione della bozza del decreto di trasferimento da sottoporre al giudice o alternativamente verbale di assegnazione;
  • Registrazione, trascrizione e voltura catastale delle formalità di registrazione.

La figura del professionista delegato alla vendita viene ricercata, solitamente, tra gli iscritti negli albi professionali dell’ordine degli avvocati, dei commercialisti, degli ingegneri o dei geometri.

1.2 Nomina del Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.)

A seguito della disposizione di vendita, vi è la contestuale nomina del perito, che sarà incaricato di redigere una relazione di stima sul valore degli immobili oggetto di asta immobiliare.
Al C.T.U. generalmente scelto tra professionisti iscritti all’albo degli ingegneri, geometri o architetti, viene consegnata la documentazione disponibile relativa ai beni oggetto di pignoramento che dovranno essere oggetto di perizia e gli viene concessa la possibilità, a lui necessaria, di effettuare un sopralluogo per verificare le condizioni dell’immobile o degli immobili oggetto di pignoramento.
Infine dovrà redigere dettagliata documentazione sullo stato dell’immobile, sull’eventuale presenza di abusi edilizi e sulla eventuale pendenza di debiti condominiali.
Al termine delle operazioni peritali, il C.T.U., redige perizia con il valore degli immobili e la deposita presso la cancelleria del giudice delegato.

2. Asta senza incanto

Come accennato nel primo paragrafo, l’ordinanza di vendita dispone altresì la modalità con cui i beni oggetto di pignoramento dovranno essere venduti.
In caso di disposizione di vendita mediante asta senza incanto, chi intende partecipare alla vendita deve presentare la propria offerta in busta chiusa nei modi previsti dal giudice dell’esecuzione.
L’offerta, chiaramente, non può essere inferiore al minimo consentito ed indicato nell’avviso di vendita e dovrà essere altresì versata la cauzione prevista.
In caso di più offerte, non vi è l’assegnazione a colui che ha offerto l’importo maggiore, ma viene aperta un’asta tra i partecipanti con base d’asta il prezzo più offerto nella fase di presentazione delle buste.
Tale tipologia di asta, nel procedimento telematico è definita asincrona.

3. Asta con incanto

Altra tipologia di vendita prevista dal nostro codice di procedura civile è quello dell’asta con incanto.
Questo avviene nell’ipotesi in cui la vendita senza incanto sia andata deserta e, quindi, il giudice provvederà ad indire un’asta con incanto.
Questa tipologia di gara non prevede la presentazione dell’offerta in busta chiusa, ma prevede una partecipazione diretta degli interessati in una pubblica gara, ove l’assegnazione viene decretata dopo che siano trascorsi i minuti indicati nell’avviso di vendita senza rilancio sull’ultima offerta.
In questa ipotesi la procedura telematica è denominata sincrona o sincrona mista.
L’unico caso in cui il giudice può ovviare alla procedura telematica, è prevista nell’ipotesi in cui da tale modalità di vendita ne derivi un pregiudizio nei confronti del creditore.

4. Chi può partecipare all’asta giudiziaria

L’accordo di ristrutturazione del debito altro non è che un patto stragiudiziale tra debitore e creditori (devono aderire almeno i 6/10 dei creditori) che mira al risanamento dell’esposizione debitoria.
L’accordo deve essere oggetto del parere di un CTU, regolarmente iscritto all’albo dei revisori legali dei conti, sulla fattibilità e sul vantaggio economico dell’accordo.

5. La cauzione

Per poter partecipare all’asta è necessario versare una cauzione minima nelle modalità indicate dall’avviso di vendita.
L’esito della partecipazione può portare all’aggiudicazione del bene o viceversa potrà portare alla non aggiudicazione del bene. Cosa accade in queste ipotesi alla cauzione versata?
In caso di aggiudicazione, il partecipante dovrà versare, entro il termine stabilito dal giudice dell’esecuzione, la differenza tra l’importo già versato e il prezzo di aggiudicazione. Se però, la parte non dovesse versare la differenza prevista, la procedura tratterrà la cauzione dell’aggiudicatario a titolo di multa e disporrà la successiva rinnovazione del procedimento.
Invece, alla parte che partecipa all’asta e perde la gara, viene restituita la somma versata a titolo di cauzione.

6. Aggiudicazione del bene

Al termine delle operazioni d’asta il giudice, a meno che l’asta non sia andata deserta, dispone con decreto sulle modalità di versamento della somma residua, che consiste nella differenza tra l’importo finale e la cauzione già depositata per avere il diritto di partecipazione all’asta.
A seguito del versamento della residua somma, il giudice emette decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario con contestuale ordinanza di cancellazione di tutte le trascrizioni di pignoramenti e ipoteche.
Il versamento tardivo del residuo può avvenire previa autorizzazione del giudice delegato.

7. Differenza tra asta senza incanto e asta con incanto

Spesso chi non pratica la professione di avvocato, o che comunque è lontano dal mondo giuridico, si chiede quali siano le differenze tra asta senza incanto e asta con incanto.
La differenza procedurale sta nel fatto che l’asta senza incanto avviene in assenza delle parti e con un limite temporale in cui presentare l’offerta, mentre l’asta con incanto avviene in presenza delle parti che hanno la possibilità di rilanciare “in diretta” le proprie offerte, fino a che non sia decorso il termine di 3 minuti dall’annunciazione dell’ultima offerta.
Sul piano degli effetti, questi risultano essere identici. In entrambi i casi si compete e si arriva all’aggiudicazione di un bene immobile.

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