Il contratto di affitto turistico: tra regole e vantaggi

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Affittare un appartamento per uso turistico è, in Italia, un’attività molto diffusa. Che ci si trovi in un piccolo paese di mare, sulla cima di una montagna oppure in una città d’arte, gli investimenti nel settore ricettivo sono sempre una buona idea: le presenze sono consistenti, soprattutto nei periodi dell’anno di alta stagione, e la possibilità di mettere a reddito un appartamento in cui non si vive abitualmente alletta molti.

1. Cos’è il contratto di locazione turistica?

Le locazioni turistiche sono disciplinate dall’articolo 1 della legge sulla locazione di immobili urbani (legge n. 392/78), così come modificata dal codice del turismo (decreto legislativo n. 79/2001).
Il contratto di locazione (o affitto) turistica è un particolare tipo contratto di locazione che è caratterizzato dalla durata limitata nel tempo e il cui scopo principale è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica.
È una forma di investimento che sta prendendo sempre più piede: basti pensare, per esempio, ai moltissimi appartamenti affittati per pochi giorni a turisti o lavoratori in trasferta anche attraverso piattaforme web come Airbnb e Booking.com.

2. Forma e durata del contratto

In base a quanto stabilito dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017 si definiscono locazioni turistiche quei contratti di locazione che:

– hanno come oggetto immobili adibiti ad uso abitativo;
– presentano una durata non superiore a 30 giorni;
– vengono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Questa tipologia di contratto prevede la forma scritta a pena di nullità e le finalità turistiche devono essere espressamente indicate onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.
Il contratto di affitto turistico non prevede alcun termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti, senza che sia necessaria alcuna disdetta.
Proprio per la libertà concessa alle parti di poter stabilire una durata del contratto, è possibile distinguere tra:

  • locazione turistica lunga (cosiddetto contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, disciplinando la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;
  • locazione turistica breve (cosiddetto contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni in merito al recesso, all’entità delle spese accessorie e alle modalità di utilizzo degli eventuali spazi pertinenziali;
  • locazione turistica brevissima (cosiddetto contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Quanto alle modalità di pagamento, generalmente il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto: quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.

3. Obblighi delle parti

Come previsto dalle norme generali in materia di locazione, il locatario ha l’obbligo di servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, osservando la diligenza che fa capo al “buon padre di famiglia” (ossia a colui che si assume un impegno a conseguire il risultato promesso) e quindi pagando il canone nei termini pattuiti e restituendo l’immobile al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha trovato al suo ingresso, salvo il normale deterioramento.
Il locatore, dal canto suo, ha l’obbligo di consegnare al locatario la cosa in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

4. Adempimenti fiscali: quando è necessario effettuare la registrazione del contratto di locazione turistica

È importante sapere cosa dice la legge soprattutto per quanto attiene agli obblighi di registrazione del contratto di locazione, per non incorrere in spiacevoli sorprese da parte del Fisco.
Al riguardo, bisogna distinguere tra:

  • locazione turistica con durata inferiore ai trenta giorni: in questo caso non sussiste alcun obbligo di registrazione del contratto;
  • più contratti di locazione turistica per differenti periodi, con durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, superiore ai trenta giorni: in questo caso vige l’obbligo di registrazione del contratto;
  • locazione turistica con durata superiore ai trenta giorni: anche in questo caso c’è l’obbligo di registrazione del contratto.

Dal punto di vista procedurale, il contratto di locazione va registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula. La registrazione è a cura e spese del locatore (il quale tutt’al più potrà stabilire una divisione della spesa di non oltre il 50% con il conduttore, indicandolo nel contratto di locazione). 
Una volta registrato il contratto, il locatore deve darne comunicazione all’inquilino nei successivi 60 giorni.
Il contratto di locazione non registrato è nullo. Ciò implica una serie di importanti effetti pratici come l’impossibilità, per il locatore, di richiedere in tribunale un decreto ingiuntivo per i canoni non versati e di sfrattare l’inquilino.
Il fatto che il contratto di locazione con finalità turistica non debba essere registrato se di durata inferiore a 30 giorni non consente comunque di stringere l’accordo in forma semplicemente verbale: il contratto deve essere pur sempre scritto. 
Se hai bisogno di redigere un contratto di locazione turistica per affittare l’appartamento in tutta serenità puoi contattare il mio studio e ti seguiremo passo passo anche in tutti i passaggi successivi, compresi gli adempimenti fiscali.

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