Enfiteusi: cosa significa e a cosa serve

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L’enfiteusi rientra nel novero dei diritti reali di godimento e si tratta di un istituto che affonda le proprie origini nel diritto romano e che ha trovato maggior diffusione in epoca medievale. L’evoluzione della società e dei costumi hanno portato a un drastico calo dell’utilizzo di questo istituto. Ma qual è il significato enfiteusi? A cosa serve?

1. Significato e funzione dell’enfiteusi

A livello etimologico la parola enfiteusi proviene dal termine latino emphyteusis e dal greco ἐμϕύτευσις e voleva dire letteralmente “impiantare, innestare”. Nel diritto romano, invece, con emphyteusis si intendeva “locazione che dà il tempo di far piantagioni e di godere dei frutti”. Da qui deriva l’attuale interpretazione di enfiteusi, che consiste in un diritto reale di godimento su fondo altrui e attribuisce al titolare la medesima opportunità di godimento che spetta al suo proprietario, a patto che si occupi di prendersene cura, di migliorarlo e di corrispondere un canone periodico.
La sua funzione consiste quindi nella cessione della cura del fondo ad un altro soggetto previa cessione del relativo diritto reale di godimento dell’enfiteusi, ricevendo in cambio oltre alla miglioria del fondo anche il pagamento di un canone.
Colui che acquisisce i diritti di enfiteusi viene definito “enfiteuta”.

2. Beni che possono essere oggetto di enfiteusi

Anche se il legislatore ha voluto parlare di “fondo”, oggetto del contratto di enfiteusi può anche essere un fabbricato. Inoltre, insieme al fondo e al fabbricato rientreranno anche tutte le relative pertinenze.
Non possono invece essere oggetto di enfiteusi:

  • I beni mobili;
  • Le sorgenti;
  • I corsi d’acqua;
  • Gli alberi (da intendersi in maniera separata dal fondo).

3. Enfiteusi nel codice civile

Il codice civile attualmente in vigore dedica all’enfiteusi il titolo IV del libro terzo, denominato appunto “dell’enfiteusi”. Il primo articolo del titolo, ovvero il 957 c.c. indica che sono le stesse norme del codice civile a regolare questo istituto, precisando al secondo comma che alcune norme non saranno in alcun modo derogabili (ritenendo quindi vessatoria ogni pattuizione contraria).
L’art. 959 del codice civile dispone invece che all’enfiteuta spettano gli stessi diritti che spetterebbero al proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e in relazione all’utilizzo del sottosuolo.

4. Modalità di costituzione dell’enfiteusi

Le modalità di costituzione dell’enfiteusi può avvenire in diversi modi, ovvero per:

  • Contratto: così come previsto dall’art. 1350 c.c. dovrà essere redatto obbligatoriamente in forma scritta ed è soggetto a trascrizione ex art. 2643 c.c.;
  • Testamento: anche in questo caso all’accettazione dovrà seguire la trascrizione;
  • Usucapione: in questo caso occorre adoperare, come vedremo in seguito, una distinzione tra usucapione del diritto di proprietà e usucapione del diritto di enfiteusi.

5. Durata dell’enfiteusi

La durata dell’enfiteusi è prevista dall’art. 958 del codice civile, che non pone limite di durata massima, prevedendo infatti che possa essere pattuita anche una durata perpetua, ma stabilisce, al contrario, che non potrà esserci valido contratto di enfiteusi se la sua durata minima è inferiore a venti anni.
La durata prevista può rivelarsi di fondamentale importanza in caso di controversia avente ad oggetto l’usucapione.

6. Diritti e obblighi dell’enfiteuta

A prescindere dalle peculiarità previste nel contratto che ha costituito l’enfiteusi, all’enfiteuta è garantito:

  • Il diritto sui frutti del fondo, sul suolo, sulle utilizzazioni del fondo e sulle accessioni;
  • Il rimborso sui miglioramenti apportati;
  • Il diritto di ritenzione del fondo fin quando non viene soddisfatto il credito relativo agli apportamenti migliorati;
  • Il diritto di affrancazione così come previsto dall’art. 971 c.c..

Oltre all’acquisizione di diritti, l’enfiteuta è assoggettato anche all’assolvimento dei seguenti obblighi:

  • Pagamento delle imposte e degli altri pesi gravanti sul fondo;
  • Pagamento del canone periodo nelle modalità pattuite con il concedente del fondo;
  • Apportare migliorie al fondo che, anche se non espressamente specificate, dovrebbero consistere in un accrescimento di valore del bene o in un aumento della sua produttività.

7. Diritti e obblighi del concedente

Al pari dell’enfiteuta, anche al concedente sono garanti alcuni diritto, ovvero:

  • Al diritto di ricevere il canone;
  • Al diritto di vedere il proprio fondo migliorato rispettato alla condizione esistente al momento della concessione del diritto di enfiteusi;
  • Al termine dell’enfiteusi gli sarà concesso di ritenere le addizioni fatte dall’enfiteuta, pagandone il valore al tempo della riconsegna (previsione dell’art. 975 c.c. comma 3°).

Con riferimento agli obblighi del concedente, sostanzialmente egli ne ha soltanto uno, ovvero quello di rimborsare, quando cessa l’enfiteusi, i miglioramenti effettuati dall’enfiteuta in rapporto all’effettivo miglioramento apportato al fondo.

8. Enfiteusi e usucapione

Costituisce una circostanza molto particolare quella dell’usucapione del diritto di enfiteusi. L’equivoco in questo caso potrebbe essere di facile portata. Si pensi infatti all’ipotesi in cui l’assenza di pagamento del canone pattuito al momento della costituzione del diritto di enfiteusi non venga corrisposta per un lungo periodo di tempo. Ebbene in tal caso interviene la disposizione dell’art. 1164 c.c., il quale dispone che è possibile usucapire solo il diritto di enfiteuta ma non il dominio diretto del proprietario che, come noto, per sua caratteristica non può essere soggetto a prescrizione.
Tuttavia il medesimo articolo chiarisce altresì che la piena proprietà potrà avvenire per usucapione solo a seguito di interversione del possesso attraverso la quale cambia la detenzione in possesso o l’esercizio del diritto reale su cosa altrui, come, ad esempio, il compimento di un atto che non consegue dalla volontà di apportare una normale miglioria, ma che consegua dalla volontà di comportarsi a tutti gli effetti come proprietario del fondo e senza che ciò trovi alcuna traccia di opposizione da parte del proprietario.

9. Affrancazione e devoluzione

L’affrancazione consiste in una forma di diritto potestativo spettante all’enfiteuta che gli permette di diventare proprietario del fondo.
Il diritto di affrancare si può esercitare mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l’ammontare del canone. Inizialmente l’art. 971 c.c. prevedeva ai primi commi che, per l’esercizio di tale diritto, fosse necessaria una detenzione del diritto di enfiteuta per almeno venti anni. Con l’emanazione della legge n. 1138 del 1970, tale previsione è stata abrogata.
La devoluzione, invece, consiste in un diritto potestativo spettante non all’enfiteuta ma al concedente, il quale potrà attivare un procedimento volto alla liberazione del proprio fondo, qualora l’enfiteuta non abbia adempiuto ad uno degli obblighi su di esso gravanti per il mantenimento del diritto di enfiteusi (cfr. par. 6)

10. Ricognizione ed estinzione dell’enfiteusi

La ricognizione è uno strumento previsto dall’art. 969 c.c. e che deve esercitarsi un anno prima del compimento del ventennio da parte del concedente e che consiste in un atto di accertamento con valore probatorio con il quale le parti, allo scopo di riaffermare il rapporto in essere, lo riconoscono nuovamente fin dall’origine. Tale pratica è utile anche al fine di evitare eventuali diritti di usucapione.L’estinzione del diritto può avvenire invece per le seguenti motivazioni:

  • Scadenza del termine pattuito;
  • Perimento totale del fondo;
  • Prescrizione per mancato esercizio dei diritti da parte dell’enfiteuta per un periodo pari ad almeno venti anni;
  • Affrancazione;
  • Devoluzione.

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