Diritto di superficie

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Il diritto di superficie rientra nella categoria dei c.d. diritti reali ed è espressamente previsto e disciplinato dall’art. 952 del codice civile e successivi.
Più correttamente si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui e, in questo caso, il proprietario della cosa sarà gravato dal limite di non poter edificare qualora da esso derivi un pregiudizio del diritto del superficiario.

1. Cosa è il diritto di superficie

Il diritto di superficie conferisce al proprio detentore una serie di diritti che gravano direttamente su un diritto reale altrui, ovvero al proprietario del suolo.
Come già accennato nella parte introduttiva è l’art. 952 c.c. a riconoscere e introdurre siffatta tipologia di diritto. Secondo il primo comma del predetto articolo, infatti, il proprietario del suolo ha la facoltà di far elevare ad altri una costruzione tenendo separate la proprietà di quest’ultima e la proprietà del suolo.
A livello terminologico bisognerà distinguere quindi tra:

  • Diritto di superficie – costituisce un diritto di costruire su un suolo;
  • Proprietà superficiaria – corrisponde alla proprietà della costruzione dopo che è stata ultimata.

Si deve precisare però che il diritto di superficie può essere circoscritto anche ad una porzione di suolo e che la parte restante può essere comunque edificata dal proprietario del suolo, purchè non arrechi pregiudizio ai diritti del superficiario.
Secondo l’articolo 955 del codice civile, infine, il diritto di superficie non dovrà considerarsi soltanto in relazione alle opere sopraelevate, ma dovrà altresì considerarsi per le opere che vengono costruite al di sotto del suolo altrui.
Il diritto di superficie può essere oggetto di alienazione, di garanzia e testamento.

2. Diritto di superficie e accessione

Il diritto di superficie costituisce una vera e propria deroga a quello che viene definito “principio di accessione”, un istituto previsto dal precedente articolo 934 del codice civile e secondo il quale qualunque cosa insista su un determinato terreno appartiene al suo proprietario.
La preventiva costituzione del diritto di superficie riveste quindi una fondamentale importanza per chi materialmente esegue la costruzione dell’opera.

3. Costituzione ed estinzione del diritto di superficie

Secondo la normativa attualmente in vigore il diritto di superficie può essere costituito attraverso:

  • Atto inter vivos: che dovrà essere redatto per iscritto ed essere assoggettato a trascrizione così come previsto dall’art. 2643 c.c.;
  • Atto mortis causa: derivante in questo caso da testamento.

L’estinzione del diritto di superficie, invece, può avvenire per:

  • Prescrizione: ovvero senza aver esercitato il diritto di costruire per venti anni;
  • Scadenza del termine: qualora entro il termine ultimo fissato dalle parti la costruzione non viene edificata;
  • Perimento della costruzione: se previsto dalle parti;
  • Perimento del suolo: qualora esso derivi da condizioni naturali avverse;
  • Altre cause pattuite alla costituzione del titolo: l’atto costitutivo del diritto di superficie può prevedere particolari circostanze che possono determinare l’estinzione dello stesso diritto.

4. Durata del diritto di superficie

Se al momento dell’atto costitutivo le parti contraenti non hanno indicato un termine entro il quale il diritto deve essere esercitato, esso si dovrà intendere come concesso a tempo indeterminato. Viceversa, qualora così come previsto dall’art. 953 c.c. la costituzione del diritto viene pattuita a tempo determinato, alla scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo il diritto di superficie cesserà la propria funzione, comportando di conseguenza il ripristino del c.d. principio di accessione.
Con riferimento invece al diritto di superficie ricadente su un suolo pubblico, la normativa attuale prevede che se la costruzione edificata in virtù di tale diritto non ha un finalità utile per la collettività, la stessa dovrà essere dismessa, divenendo un immobile rientrante tra le disponibilità dell’amministrazione e destinato alla vendita o al trasferimento.

5. Edilizia convenzionata economico popolare e diritto di superficie per la durata 99 anni

Accade spesso che un Comune conceda a un privato la possibilità di costruire su un suolo pubblico senza che quest’ultimo ne acquisti la proprietà. È consuetudine che in questi casi si tratti di concessione di un diritto di superficie per una durata complessiva di 99 anni. La concessione è subordinata al rispetto di diversi parametri che confluiscono in una agevolazione nell’acquisto o nella costruzione di una casa da parte di gente meno abbiente.
Al termine del diritto di superficie novantanovennale il proprietario della casa potrà comprare anche il terreno dell’immobile e diventarne proprietario o, in alternativa, cedere la proprietà dell’immobile al Comune.
I Comuni concedono di solito anche la possibilità di riscattare la proprietà del suolo prima che decorrano i 99 anni previsti dalla Convenzione previo pagamento della somma necessaria affinchè si perfezioni il riscatto.

6. Affrancazione del diritto di superficie

Affrancare vuol dire letteralmente “rendere libero da un onere”. Nel caso dell’affrancazione del diritto di superficie, quindi, il significato risiede nel fatto che il proprietario della costruzione viene esonerato da ogni ulteriore onere per diventarne proprietario congiuntamente al suolo sul quale insiste l’immobile.
Questo passaggio può perfezionarsi con il riscatto del suolo, che può avvenire sia tra privati, sia tra pubblico e privato come, ad esempio, indicato nel paragrafo precedente.

7. Ultime dalla Corte di Cassazione

La controversia avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo dovuto dal privato per il trasferimento del diritto di proprietà e la cessione del diritto di superficie, nell’ambito di una convenzione stipulata ai sensi della normativa che regola le espropriazioni e la successiva assegnazione delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (già contenuta nell’art. 10 della l. n. 167 del 1962, poi sostituito dall’art. 35, della l. n. 865 del 1971), appartiene alla giurisdizione amministrativa esclusiva (ai sensi dell’art.133, comma 1, lett. b), del d.lgs. n.104 del 2010) solo ove sia messa in discussione la legittimità delle manifestazioni autoritative di volontà della P.A. nell’adozione del provvedimento concessorio cui la convenzione accede, della quale sia contestato “ex ante” il contenuto con riguardo (anche) alla determinazione del corrispettivo dovuto dal concessionario, mentre, nell’ipotesi in cui siano messe in discussione, “ex post”, la misura del corrispettivo (con riguardo alle pattuizioni ivi contenute) o l’effettività dell’obbligazione di pagamento, la controversia è devoluta alla giurisdizione ordinaria, rientrando nella clausola di deroga di cui all’art. 133, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 104 del 2010, la quale esclude dalle controversie aventi ad oggetto atti e provvedimenti relativi a concessioni di beni pubblici devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, quelle “concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi”. (Corte di Cassazione Civile, sez. Unite, sentenza n. 5423 del 26 febbraio 2021)

“Qualora le parti abbiano inteso attribuire all’accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico – con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventi proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.” (Corte di Cassazione Civile, sez. Unite, sentenza n. 8434 del 30 aprile 2020)

Il contratto di vendita di un suolo con riserva, da parte del venditore, del diritto di costruire su un’area contiene due negozi reciproci, l’uno, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo dall’alienante all’acquirente, l’altro, la costituzione di un diritto di superficie da parte del secondo in favore del primo. Tale ultimo diritto si estingue per non uso, ai sensi dell’art. 954, comma 4, c.c., se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale ed il suo rilievo costituisce una eccezione in senso proprio, la cui prova è a carico di chi l’abbia proposta, con la dimostrazione che il titolare non abbia esercitato il diritto per almeno un ventennio. (Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 30246 del 20 novembre 2019)

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